商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
（張飚 計(jì)劃兩天）
客戶要求涵蓋內(nèi)容：
拿地流程
土地選擇
拿地策略
拿地模式
授課方式：
一、標(biāo)桿案例解析
二、個(gè)人實(shí)操案例介紹
三、傳統(tǒng)模式系統(tǒng)分析與講解
四、目前形勢(shì)下的創(chuàng)新模式分析與講解
第一章 商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展階段剖析與政策分析
一、案例：出人意料的勝敗，傳統(tǒng)商業(yè)PK新興城市綜合體
業(yè)界標(biāo)桿華貿(mào)中心的衰敗----新光天地百貨的持續(xù)領(lǐng)跑
二、2013年三季度拐點(diǎn)以來(lái)市場(chǎng)變化、商業(yè)地產(chǎn)面臨的嚴(yán)酷格局
三、十八大以來(lái)顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之一：商業(yè)地產(chǎn)城市空間的變化
四、十八大以來(lái)顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之二：商業(yè)地產(chǎn)城市等級(jí)的變化
五、十八大以來(lái)顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之三：商業(yè)地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化
六、房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)周期，如何預(yù)知周期變化
商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)周期變化時(shí)的不同操作策略
七、案例：萬(wàn)達(dá)成功的唯一秘密
解讀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第三階段的特點(diǎn)：政府需求與企業(yè)產(chǎn)品的對(duì)接
商業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)格的真相
八、案例：萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型時(shí)期的嘗試：萬(wàn)達(dá)漢街、影都、長(zhǎng)白山到底在干什么
解讀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第四階段的特點(diǎn)：
九、十八大以來(lái)顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之四：商業(yè)地產(chǎn)拿地的變化
十、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)行業(yè)變化的應(yīng)對(duì)方式選擇
單一住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)跨越
住宅、商業(yè)地產(chǎn)向文化、休閑地產(chǎn)跨越
住宅、商業(yè)地產(chǎn)向科技等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跨越
二級(jí)開發(fā)向棚戶區(qū)改造方面的跨越
二級(jí)開發(fā)開發(fā)向一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理的跨越
二級(jí)開發(fā)開發(fā)向新型城鎮(zhèn)化跨越
第二章 傳統(tǒng)拿地模式的思考
一、從概念開始
（一）交易對(duì)象
（二）交易物品
（三）交易方式
（四）交易價(jià)格
二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關(guān)系
案例：融創(chuàng)地價(jià)表、萬(wàn)達(dá)地價(jià)表、華夏幸福基業(yè)地價(jià)表、碧桂園地價(jià)表、萬(wàn)科地價(jià)表
三、共性研判
（一）房地產(chǎn)開發(fā)的意義
（二）主要階段：拿地、研發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷
四、共性解讀
（一）專注單一特定類型土地的意義
（二）尋求與政府、央企某一種特定結(jié)合的意義
五、與政府結(jié)合的傳統(tǒng)形式
本節(jié)探討在過(guò)去的20年里，開發(fā)企業(yè)與政府結(jié)合的各種形式，以下形式仍需結(jié)合招拍掛（一）中心城區(qū)企業(yè)、機(jī)構(gòu)的外遷（濟(jì)南東進(jìn)模式的廣泛應(yīng)用）
（二）城中村改造（棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造）
（三）新農(nóng)村建設(shè)（河北省的失敗）
（四）參與新區(qū)規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)（城投公司）
（五）基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)建設(shè)換取土地（東方園林）
（六）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地（光谷）
六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點(diǎn)和應(yīng)對(duì)手段
（一）財(cái)政收支兩條線的影響
（二）規(guī)劃體系的合規(guī)性
（三）新增建設(shè)用地指標(biāo)限制
（四）一級(jí)開發(fā)招標(biāo)機(jī)制
（五）地方融資平臺(tái)融資機(jī)能喪失
（六）樓堂館所禁建對(duì)政府主導(dǎo)型新區(qū)造城模式的毀滅
案例：萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山的轉(zhuǎn)型
第三章 現(xiàn)行土地管理機(jī)制下土地運(yùn)營(yíng)與拿地模式實(shí)操
一、規(guī)劃體系和國(guó)土資源體系的關(guān)系
（一）三大規(guī)劃體系的意義
1、總體規(guī)劃
2、控制性規(guī)劃
3、土地利用規(guī)劃
（二）一二級(jí)土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性
1、二級(jí)土地招拍掛的規(guī)劃體系
2、一級(jí)土地開發(fā)的規(guī)劃體系
案例：國(guó)土規(guī)劃調(diào)整程序
二、一級(jí)土地開發(fā)的三大節(jié)點(diǎn)
三、一級(jí)土地開發(fā)的合規(guī)性
四、傳統(tǒng)拿地模式實(shí)操案例：華藏世界合作合同
五、一級(jí)開發(fā)的土地成本確認(rèn)
案例：丁字灣南海新城
六、二級(jí)招拍掛的經(jīng)驗(yàn)分享
（一）從土地出讓計(jì)劃開始
（二）掛牌條件設(shè)計(jì)
（三）競(jìng)價(jià)策略
（四）摘牌后調(diào)容----玩不起的貓膩
（五）賬戶可以解決標(biāo)底
（六）臨場(chǎng)授權(quán)
（七）參與就是獲利
（八）阻擊獲利
課堂練習(xí)一
實(shí)戰(zhàn)模擬：掛牌
第四章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新
一、從產(chǎn)業(yè)展開對(duì)政府需求的研判---與政府結(jié)合的升級(jí)模式
二、從政府職能展開全新的結(jié)合模式
案例：中新生態(tài)城
解讀：生態(tài)文明
三、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之一：新型城鎮(zhèn)化與精明增長(zhǎng)
案例：案例：村不動(dòng)、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村
四、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之二：產(chǎn)業(yè)升級(jí)
案例：北京朝陽(yáng)：科技CBD
案例：京津冀一體化規(guī)劃
案例：?？谟^瀾湖
案例：合眾人壽
五、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)和土地市場(chǎng)改革對(duì)土地價(jià)格的長(zhǎng)期影響
六、機(jī)遇下的拿地和土地運(yùn)營(yíng)模式
七、央企合作路徑
案例：各公司融資成本
解讀：社會(huì)資源向央企和政府傾斜
案例：地鐵公司和地鐵上蓋
第五章 土地評(píng)估及拿地風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
一、傳統(tǒng)教科書的土地估價(jià)方式
（一）傳統(tǒng)估價(jià)方式
（二）不可操作性
二、具備實(shí)操性的土地評(píng)估工具：戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣
三、進(jìn)入城市和區(qū)域的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn)
四、單一地塊的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn)
五、待定土地的開發(fā)技巧
六、二手土地拿地實(shí)際操作程序和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
課堂練習(xí)二
實(shí)戰(zhàn)模擬：土地戰(zhàn)略評(píng)估第六章 商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)之一：首要目標(biāo)--為政府招商，為土地運(yùn)營(yíng)
衛(wèi)星城：高端服務(wù)業(yè)位基礎(chǔ)的CSD模式
案例：北京：房山CSD
新城開發(fā)：構(gòu)造混合產(chǎn)業(yè)中心模式
案例：廣州：中交集團(tuán)南沙新區(qū)
中心城區(qū)：構(gòu)造行業(yè)中心模式
案例：香港數(shù)碼城、國(guó)家環(huán)境服務(wù)產(chǎn)業(yè)園
（四）開發(fā)戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)
（五）開發(fā)組織設(shè)計(jì)
（六）開發(fā)政策獲取
1、土地政策
2、招商引資
3、投資環(huán)境
（七）土地獲取
第七章 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)之二：為市場(chǎng)招商，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)
（一）超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位及物業(yè)配比
案例：瑞安新天地
（二）中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位及物業(yè)配比
案例：復(fù)星實(shí)業(yè)：三亞，亞特蘭蒂斯
（三）商業(yè)地產(chǎn)投融資及運(yùn)營(yíng)模式
案例：中糧大悅城
（四）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的影響
1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的大數(shù)據(jù)時(shí)代、專業(yè)市場(chǎng)的衰退
2、生態(tài)、休閑、體驗(yàn)式購(gòu)物中心
第八章 郊區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)
（一）郊區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程
1、城市規(guī)劃與郊區(qū)商業(yè)的關(guān)系
2、郊區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢(shì)
3、郊區(qū)商業(yè)與城市中心商業(yè)的共存關(guān)系
（二）郊區(qū)商業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)
1、郊區(qū)商業(yè)選址
2、郊區(qū)商業(yè)的策劃定位
3、郊區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)
4、郊區(qū)商業(yè)招商特點(diǎn)
5、郊區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式
（三）郊區(qū)商業(yè)成功案例分析：
1、永旺購(gòu)物城
2、奧特萊斯天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)
（四）新城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造政策為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的新契機(jī)

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