《房地產(chǎn)土地增值稅征管新規(guī)透析和八大稅種核算與籌劃》

              **講  土地增值稅征管新規(guī)透析

**節(jié)   土地增值稅征管現(xiàn)狀解析

一、觸目驚心的數(shù)字：29家上市房企2012年財稅年報反映應(yīng)繳未繳土地增值稅640億元

二、土地增值稅征管漏洞四大表現(xiàn)

（一）項目拖著不結(jié)算

（二）達不到土地增值稅清算條件

（三）擅自擴大核定征收范圍

（四）擅自擴大扣除項目范圍

三、各地地稅部門主要采取三種土地增值稅征收方式

（一）預(yù)征

（二）清算

（三）核定征收

 第二節(jié)   土地增值稅征管新規(guī)透視與分析 （稅總發(fā)[2013]67號文） 

 五個工作重點：

（一）將土地增值稅征管列入議事日程和績效考核內(nèi)容

（二）分管領(lǐng)導(dǎo)親自抓，把土地增值稅征管作為財產(chǎn)行為稅征管的重點

（三）分管處室提出本地區(qū)加強征管行之有效的方法

（四）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全程監(jiān)管，形成動態(tài)監(jiān)控機制

（五）**相關(guān)稅種聯(lián)動、多稅種間信息比對，強化土地增值稅監(jiān)管

四個方面清算措施：

（一）清算申報做到全覆蓋、無死角

（二）全面清理近幾年積壓未清算的項目

（三）不得擅自擴大核定征收范圍

（四）不得擅自擴大扣除項目范圍

一個督導(dǎo)手段：狠抓落實，強化督導(dǎo)檢查

第三節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對土地增值稅征管新規(guī)

一、決策不能忽視稅收風(fēng)險

案例一、某房地產(chǎn)開發(fā)公司決策不慎補繳稅款800余萬元，并處偷逃稅款1倍罰款。

案例二、投資人失策而承受了本來可以避免的沉重稅收負(fù)擔(dān)。

二、建立涉稅管理系統(tǒng)，強化全員管稅意識

益處：規(guī)避涉稅風(fēng)險，避免稅務(wù)處罰，降低稅收負(fù)擔(dān)。

三、加強與稅務(wù)部門的溝通與協(xié)調(diào)

益處：一是了解到新的優(yōu)惠政策或佳的處理方式，；二是能妥善處理某些模糊或新生問題。

四、準(zhǔn)確理解與把握稅收政策的內(nèi)涵

案例三：掌握稅收政策與經(jīng)濟活動適應(yīng)程度的不斷變化，取得利益大化。

五、充分了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)征管特點和具體要求

案例四：其一，稅收政策的不確定性；其二，社會變革和科技發(fā)展對稅務(wù)管理產(chǎn)生影響力。

六、建立內(nèi)部避險機制

案例五：業(yè)務(wù)過程不規(guī)范帶來稅收風(fēng)險

                       第二講  土地增值稅核算與籌劃

**節(jié)  土地增值稅征稅范圍的判定與稅率

一、 出售轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物

案例六：未取得土地使用證土地轉(zhuǎn)讓的效力問題

二、 以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

三、 房地產(chǎn)的出租

四、 房地產(chǎn)的抵押

五、 房地產(chǎn)的交換

六、 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

七、 合作建房

案例七：不規(guī)范的合作建房

八、 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

九、 代建房行為

十、 房地產(chǎn)評估增值

十一、稅率

第二節(jié)  應(yīng)稅收入和扣除項目

一、 應(yīng)稅收入的確定

二、 扣除項目的確定

三、 出售舊房及建筑物的扣除項目

第三節(jié)  土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

一、 增值額的確定

二、 應(yīng)納稅額的計算方法

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算八項規(guī)定

第四節(jié) 土地增值稅納稅籌劃

一、 土地增值稅納稅十大風(fēng)險

二、 土地增值稅納稅籌劃案例

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)控制土地增值率的籌劃

 案例八

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)巧用扣除項目的籌劃 

 案例九

（三） 房地產(chǎn)企業(yè)分解式銷售的籌劃 

 案例十

（四） 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)作價的籌劃

 案例十一

                       第三講  企業(yè)所得稅的核算與籌劃

**節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特殊處理

一、 有關(guān)公共配套設(shè)施的規(guī)定

二、 視同銷售的規(guī)定

三、 利息支出的規(guī)定

四、 預(yù)提費用的扣除

五、 關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題

六、 企業(yè)員工服飾費用支出的扣除問題

七、 房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴建的稅務(wù)處理問題

八、 投資企業(yè)撤回減少投資的稅務(wù)處理

九、 預(yù)繳土地增值稅的扣除

十、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅退稅處理

第二節(jié) 企業(yè)所得稅納稅籌劃

一、企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險

二、企業(yè)所得稅納稅籌劃案例

案例十二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立獨立銷售公司的籌劃

案例十三：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外捐贈的籌劃

案例十四：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費的籌劃

                          第四講   營業(yè)稅的核算與籌劃

**節(jié)  營業(yè)稅相關(guān)問題的處理

一、 房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資的營業(yè)稅的處理

二、 企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

三、 委托代建業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

四、 拆遷業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

五、 還本銷售等特殊銷售業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

六、 商業(yè)折扣與現(xiàn)金折扣營業(yè)稅的處理

七、 合作建房業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

八、 甲供材料營業(yè)稅的處理

九、 建筑公司異地提供建筑勞務(wù)營業(yè)稅的處理

十、 裝飾工程營業(yè)稅的處理

十一、 工程總包與分包業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

十二、 混合銷售行為營業(yè)稅的處理

十三、 兼營行為營業(yè)稅的處理

十四、 委托代銷行為營業(yè)稅的處理

十五、 包銷業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

十六、 售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

十七、 清包工的營業(yè)稅處理

第二節(jié)  營業(yè)稅納稅籌劃 

一、 營業(yè)稅納稅風(fēng)險

二、 營業(yè)稅納稅籌劃案例

案例十五：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立物業(yè)公司代收款業(yè)務(wù)的籌劃

案例十六：房地產(chǎn)企業(yè)利用納稅義務(wù)發(fā)生時間的籌劃 

                         第五講  契稅的核算與籌劃 

**節(jié) 契稅的計算

一、 契稅的稅率

二、 契稅應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié) 契稅納稅籌劃

一、 契稅納稅風(fēng)險

二、 契稅納稅籌劃案例

案例十七：房地產(chǎn)企業(yè)整體購買不動產(chǎn)的籌劃 

案例十八：房地產(chǎn)企業(yè)改變不動產(chǎn)收人的籌劃

案例十九：改變投資方式成立房地產(chǎn)公司的籌劃 

                             第六講  土地使用稅的核算與籌劃

**節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的一般規(guī)定

一、 征稅范圍

二、 計稅依據(jù)

三、 適用稅率

四、 城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié) 土地使用稅籌劃

一、 土地使用稅納稅風(fēng)險

二、 土地使用稅納稅籌劃案例

案例二十：房地產(chǎn)企業(yè)占用土地用途的籌劃 

案例二十一：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目所屬區(qū)域的籌劃

案例二十二：房地產(chǎn)企業(yè)利用免稅項目的籌劃 

                            第七講  房產(chǎn)稅的核算與籌劃

**節(jié) 房產(chǎn)稅的稅率及應(yīng)納稅額的計算

一、 稅率

二、 應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié) 房產(chǎn)稅籌劃

一、 房產(chǎn)稅納稅風(fēng)險

二、 房產(chǎn)稅納稅籌劃案例

案例二十三：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容的籌劃

案例二十四：房地產(chǎn)企業(yè)改變收入性質(zhì)的籌劃  

案例二十五：房地產(chǎn)企業(yè)分別簽訂租賃合同的籌劃 

                              第八講  耕地占用稅的核算與籌劃

**節(jié) 耕地占用稅的一般規(guī)定

一、 納稅人

二、 征稅范圍

三、 應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié)  耕地占用稅籌劃

一、 耕地占用稅納稅風(fēng)險

二、 耕地占用稅納稅籌劃案例 

案例二十六：房地產(chǎn)企業(yè)耕地占用稅的籌劃  

                               第九講  印花稅的核算與籌劃

**節(jié) 印花稅應(yīng)納稅額的計算

一、 計稅依據(jù)的一般規(guī)定

二、 計稅依據(jù)的特殊規(guī)定

三、 印花稅應(yīng)納稅額的計算方法

第二節(jié) 印花稅納稅籌劃

一、 印花稅納稅風(fēng)險

二、 印花稅納稅籌劃案例 

案例二十七：房地產(chǎn)企業(yè)減少納稅環(huán)節(jié)的籌劃 

案例二十八：房地產(chǎn)企業(yè)分開核算不同事項的籌劃

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