房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及操作指南培訓

  培訓講師：楊凡

講師背景：
楊凡老師現(xiàn)供職于江蘇嘉城建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理；曾任江蘇亞東建發(fā)集團總工辦副主任，副總工程師；南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師；蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計總監(jiān)；吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務副總經(jīng)理；江蘇 詳細>>

楊凡
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房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及操作指南培訓詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及操作指南培訓

**篇：房地產(chǎn)項目的開發(fā)報建的外部主要工作內(nèi)容：

一、項目報建流程及主要審批成果

二、項目設(shè)計審批

（一）、設(shè)計方案審查（并聯(lián)審查）

1、方案預審需提供的材料：

2、協(xié)辦部門材料及數(shù)量：

◆涉及消防事項的審查

◆涉及園林綠地指標事項的審查

◆ 涉及防空地下室設(shè)置事項的審查（涉及民用建筑配套建設(shè)防空地下室） 

◆ 涉及市政公用設(shè)施安全事項的審查（涉及危及市政公用設(shè)施安全   

   的建設(shè)項目）

◆ 涉及國家安全事項的審查

◆ 涉及電力保護事項的審查

◆涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內(nèi)的建設(shè)項目）

◆涉及機場空域安全管理事項的審查

◆涉及無線電管理事項的審查

◆環(huán)境影響評價文件審查

（二）、擴初設(shè)計審查（市住建局并聯(lián)審查，各區(qū)、縣住建局有差異）

1、初步設(shè)計預審需提交的申請材料

2、主辦部門所需要的材料：

（1）建設(shè)工程初步設(shè)計審批申請表（含電子表格）；

（2）初步設(shè)計圖說（按主辦部門預審意見修改后）及其光盤；

（3）涉及高邊坡支護的，應提供邊坡支護方案設(shè)計可行性評估報告；

3、協(xié)辦部門提供的材料：

◆消防所需申請材料：

◆園林部門所需申請材料：

◆氣象部門所需申請材料：

◆人防部門所需申請材料：

◆市政部門要求的申請材料：

◆交通部門所需申請材料：

（三）、建設(shè)工程施工圖審查備案

**部分（綜合篇）

第二部分（消防專篇）

第三份（節(jié)能專篇）

三、項目工程**

（一）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理

（二）、項目核準

（三）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理

（四）、建設(shè)工程施工許可證辦理

（五）、建設(shè)工程預售許可證辦理

（六）、建設(shè)工程備案證辦理

●建設(shè)工程竣工驗收備案

四、項目工程招標

（一）、建設(shè)工程招標報建

（二）、建設(shè)工程招投標情況備案

（三）、建設(shè)工程施工合同備案

五、項目專項審查

（一）、平基土石方專項工程

（二）、高切坡治理專項工程

（三）、建筑裝飾專項工程

六、項目施工報監(jiān)

（一）、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)

（二）、建設(shè)工程施工臨時占道、開口辦理

（三）、移植行道樹辦理 

（四）、人防設(shè)施損壞報批

七、項目行政管理

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理 

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊管理

八、項目驗收

（一)、項目規(guī)劃專項驗收管理

（二)、項目消防專項驗收管理

（三)、項目環(huán)保專項驗收管理

（四)、項目防雷專項驗收管理

（五)、項目園林專項驗收管理

（六)、項目節(jié)能專項驗收管理

（七)、項目竣工驗收管理

（八)、項目檔案資料管理

九、總結(jié)要點及相關(guān)案例：

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段　　　　
2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　　　　　
3、總平面審查階段
4、管線綜合審查、排水許可證
5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證
6、消防和人防專項審查
7、節(jié)能審查、施工圖審查
8、渣土和建筑垃圾排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可
9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
10、施工招投標、監(jiān)理報建
11、施工許可證
12、放線、驗線　　
13、預售許可證
14、關(guān)于預售中的土地解押
15、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
16、潛規(guī)則概要

第二篇：房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期的內(nèi)部主要工作內(nèi)容：

一、項目前期階段

開發(fā)項目的前期工作流程、完成標志、控制要點及主要風險：

1、項目可行性研究報告（公司）

2、項目定位報告（公司）

（1）、市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位

（2）、經(jīng)濟測算

（3）、項目發(fā)展報告：開發(fā)計劃、項目考核指標初定、資金流

2、國有土地使用權(quán)證（國土局）

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

（1）、建筑方案設(shè)計**（公司）

 （2）、方案文本報規(guī)**（規(guī)劃局）

 （3)、項目投資概算（公司）

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

（1）、施工圖終藍圖完成（公司）并**圖審

（2）、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

（3）、目標成本審核**（公司）

（4)、項目預算審核**（公司）

5、建筑工程施工許可證（建設(shè)局）

6、項目開工（公司）:項目開工主要流程

7、樣板區(qū)開放（公司）:樣板區(qū)開放主要流程

8、預售許可證（房管局）

案例：預售許可證辦理所需資料

(1)、項目亮相（公司）

(2)、項目開盤（公司）

項目前期階段小結(jié)：

核心工作：項目定位、方案設(shè)計、預售許可證獲取

關(guān)鍵性節(jié)點：五證的獲取、樣板區(qū)開放

主要影響因素：

1、拆遷影響項目啟動時間；

2、定位報告、規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量導致工作出現(xiàn)反復；

3、報規(guī)報建工作推進緩慢；

4、設(shè)計單位履約能力。

二、項目實施階段（項目全過程營銷）

1、項目實施階段——工程線管控流程及完成標志、主要過程控制節(jié)點

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得規(guī)劃驗收和綜合驗收合格證，工程驗收整改完成

2、項目實施階段——銷售線核心工作：按期完成銷售、回款目標，主要工作內(nèi)容有：

（1）、分解月度指標；(2)、產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點，(3)、價格監(jiān)控及調(diào)整，(4)、月度推廣計劃執(zhí)行，(5)、客戶到訪及接待成交工作，(6)、月度指標考核

3、項目交付后主要工作

(1)、物業(yè)服務 (2)、項目后評估 (3）、產(chǎn)權(quán)辦理 （4）、結(jié)算辦理


 

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