《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃（客戶?造價?產(chǎn)品?運(yùn)營4大定位）管理&實(shí)戰(zhàn)案例詳解》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃（客戶·造價·產(chǎn)品·運(yùn)營4大定位）管理
&實(shí)戰(zhàn)案例詳解》
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【課程背景】
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位研究（項(xiàng)目策劃）是房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要緊前條件。
其關(guān)鍵是站在甲方的角色，首先綜合項(xiàng)目外部的各種環(huán)境因素、項(xiàng)目本體的自身?xiàng)l件因素、加之企業(yè)內(nèi)在的各類資源因素等，進(jìn)行全面的調(diào)查和分析研究，包括硬件和軟件，歷史和現(xiàn)在，做到最充分的知己知彼。進(jìn)一步以未來實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目定位和操盤運(yùn)營過程為研究目標(biāo)，通過一系列創(chuàng)造性假設(shè)和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那笞C等邏輯推理的方向及策略研究，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和運(yùn)營定位。項(xiàng)目策劃成果包括《產(chǎn)品建議書》和《經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書》，在此基礎(chǔ)上深化方案設(shè)計(jì)和項(xiàng)目全程的操盤。
很多房企在項(xiàng)目在土地獲取后，顧忌已投入的土地款的時間成本，迫不及待直接進(jìn)入設(shè)計(jì)工作并加速推進(jìn)項(xiàng)目，省略了項(xiàng)目策劃的階段工作，其結(jié)果往往適得其反，埋下了項(xiàng)目定位偏差的致命隱患！
全面掌握項(xiàng)目策劃的專業(yè)能力不是一朝一夕的事，需要深厚的功底和全程運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積淀。對于一些專業(yè)力量薄弱的初創(chuàng)型房企面對項(xiàng)目策劃多表現(xiàn)為心有余而力不足，因此，無論是持續(xù)培育自行策劃的能力，或是熟練掌握委托專業(yè)策劃公司的業(yè)務(wù)外包的管控能力，都是開發(fā)商必然的選擇！
【思想介紹】
項(xiàng)目策劃的成果必須明確回答兩個定位問題：產(chǎn)品定位&運(yùn)營定位。
解答這兩個定位問題的前提是一系列深入的調(diào)查研究和定性、定量的邏輯分析。包括城市/區(qū)域基礎(chǔ)研究、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場、政策法律環(huán)境等，因項(xiàng)目特殊的開發(fā)屬性界定還可能涉及諸如商業(yè)、辦公、文旅、養(yǎng)老、……等更深入的專項(xiàng)終端消費(fèi)市場研究；同時對項(xiàng)目自身的規(guī)劃條件、自然及社會資源、周邊發(fā)展動態(tài)等進(jìn)行深入研判。
通過綜合分析進(jìn)而推導(dǎo)項(xiàng)目不同類型產(chǎn)品的客戶（用戶）定位，對其需求特征和支付能力特征進(jìn)行數(shù)據(jù)分析；測算產(chǎn)品租售的價格定位，倒推產(chǎn)品的造價定位；在多重條件限定下最終做出產(chǎn)品定位的建議。
在項(xiàng)目策劃過程中導(dǎo)入概念方案設(shè)計(jì)，在三維藍(lán)圖中驗(yàn)證、測算上述定位產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)可行性，同時引入時間維度，動態(tài)分析策劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，分析現(xiàn)金流、融資安排、資產(chǎn)經(jīng)營方案及管理資源配置方案等，從而最終確定項(xiàng)目全程的運(yùn)營定位。
【課程對象】
主導(dǎo)項(xiàng)目策劃的決策層（董事長、總經(jīng)理、副總等）
負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃管理的操作層（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）
參與項(xiàng)目策劃的協(xié)作部門人員（市場、營銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財務(wù)、報建等）
【課程收益】
對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)實(shí)操的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升投資分析專業(yè)水平和科學(xué)決策工作能力；
對市場營銷、設(shè)計(jì)、成本等部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃管理的工作方法和實(shí)施程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與項(xiàng)目定位研究，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目策劃的最佳成果；
通過本課程，不僅認(rèn)同可以通過科學(xué)的過程管理實(shí)現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時在項(xiàng)目策劃方面?zhèn)魇诹司唧w的、實(shí)操性的、高效的調(diào)查和研究方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目策劃的科學(xué)性，從源頭降低項(xiàng)目風(fēng)險，打造職業(yè)化的房企經(jīng)理人隊(duì)伍；
參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目策劃管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。
……
【課程時間】
整個課程時間為1-2天。
本課程將集合房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃各專業(yè)參與及各階段的專業(yè)操作流程進(jìn)行分解介紹。其中包含相關(guān)的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的項(xiàng)目策劃的實(shí)戰(zhàn)案例分享等，以及必要的互動答疑等。預(yù)計(jì)安排2天課時；若減少項(xiàng)目前置策劃案例分享的量和互動答疑時長，課程可精簡在1天內(nèi)完成。
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【課程大綱】?
前序：
1、?怎樣理解房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)管理
2、?怎樣理解商業(yè)地產(chǎn)
3、?住宅地產(chǎn)開發(fā)VS商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
4、?關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商
5、?關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營（商業(yè)管理）
6、?怎樣理解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃體系
7、?關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開辦、運(yùn)營預(yù)算計(jì)劃體系
8、?怎樣理解房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)
9、?怎樣理解房地產(chǎn)項(xiàng)目決策管理系統(tǒng)
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃管理概述
1、?項(xiàng)目策劃（前期定位研究）工作的重要性
2、?項(xiàng)目策劃的概念
什么是項(xiàng)目策劃
項(xiàng)目策劃VS營銷策劃的區(qū)別
3、?項(xiàng)目四維策劃的方法和四大定位
市場維度（客戶定位）
造價維度（價格定位）
產(chǎn)品維度（產(chǎn)品定位）
運(yùn)營維度（運(yùn)營定位）
4、?項(xiàng)目策劃階段的工作成果
產(chǎn)品建議書（規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書）
項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書（項(xiàng)目實(shí)施可研（立項(xiàng)）審批指標(biāo)）
二、企業(yè)組織架構(gòu)VS項(xiàng)目策劃管理
1、?項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)
2、?二級管理架構(gòu)
3、?三級管理架構(gòu)
案例：多個住宅&商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)案例解析
三、項(xiàng)目策劃管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)
1、?項(xiàng)目策劃管理主辦部門的職責(zé)、權(quán)限
2、?公司內(nèi)其他協(xié)同部門在項(xiàng)目策劃過程中的職責(zé)、權(quán)限
3、?公司決策層責(zé)權(quán)
4、?公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)（策劃公司等）
四、項(xiàng)目策劃管理系統(tǒng)的組織建設(shè)
1、?項(xiàng)目策劃管理決策層
2、?項(xiàng)目策劃管理部門的組建
3、?專業(yè)管理干部的能力曲線和培訓(xùn)
五、項(xiàng)目策劃階段性工作的計(jì)劃&組織方法
1、?項(xiàng)目策劃階段的工作計(jì)劃
2、?項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書
六、項(xiàng)目策劃——基礎(chǔ)調(diào)研（結(jié)合多個講師實(shí)操的住宅&商業(yè)地產(chǎn)案例詳解）
1、?項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）概況分析
案例：萬科進(jìn)入城市策略解讀
案例：人均GDP不同階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征及國際經(jīng)驗(yàn)借鑒
2、?項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)分析
城市經(jīng)濟(jì)總量GDP及增速比較
城市人均可支配收入及消費(fèi)性支出
城市人口情況
……
實(shí)操案例詳解
3、?項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）房地產(chǎn)市場分析
供給分析
需求分析
供需比分析
區(qū)域市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)政策分析
實(shí)操案例詳解：住宅、商業(yè)、……
4、?市場競爭格局分析
競爭對手及典型項(xiàng)目調(diào)查分析研究
資深業(yè)內(nèi)人士訪談
其他專題研究
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
5、?項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）的其他市場分析（或有）
商業(yè)零售業(yè)市場發(fā)展分析
酒店業(yè)市場發(fā)展分析
其他相關(guān)市場分析
實(shí)操案例詳解：商業(yè)、商務(wù)、物流、總部基地等題材項(xiàng)目
七、項(xiàng)目策劃——本體研究（結(jié)合多個講師實(shí)操的案例詳解）
1、?項(xiàng)目所在區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展分析
中遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析
周邊規(guī)劃實(shí)施及投資預(yù)期分析
2、?項(xiàng)目規(guī)劃條件分析
項(xiàng)目用地規(guī)劃條件
概念規(guī)劃返提規(guī)劃條件（控地、勾地）
3、?項(xiàng)目資源分析
自然資源
社會資源
4、?政府意圖及政策意圖分析
5、?開發(fā)商設(shè)想的項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖分析
開發(fā)商的戰(zhàn)略訴求及項(xiàng)目開發(fā)策略意圖
開發(fā)商的自有資金及資本實(shí)力分析
八、項(xiàng)目策劃——項(xiàng)目定位研究（結(jié)合多個講師實(shí)操的案例詳解）
1、?項(xiàng)目市場定位分析
項(xiàng)目SWOT分析
項(xiàng)目定位
2、?項(xiàng)目核心問題分析
3、?可借鑒項(xiàng)目案例分析
成功案例經(jīng)驗(yàn)
失敗案例教訓(xùn)
4、?項(xiàng)目定位差異化競爭策略分析
5、?項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)假設(shè)
6、?商業(yè)地產(chǎn)定位研究
商業(yè)產(chǎn)品分析及商業(yè)定位
案例：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)模比例、主力店等研究
商業(yè)物業(yè)開發(fā)研究
案例：租售策略、商管模式、租售模式等研究
九、項(xiàng)目策劃——客戶定位（結(jié)合多個講師實(shí)操的案例詳解）
1、?項(xiàng)目潛在客戶調(diào)查分析
案例：調(diào)查問卷設(shè)計(jì)詳解
2、?客戶定位
目標(biāo)客戶細(xì)分
目標(biāo)客群比重分析
目標(biāo)客戶鎖定
3、?客戶需求特征分析
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
十、項(xiàng)目策劃——造價定位（結(jié)合多個講師實(shí)操的案例詳解）
1、?價格定位影響因素
2、?價格定位方法
客戶支付能力特征分析
市場比較法分析
3、?造價定位
成本倒推法確定造價標(biāo)準(zhǔn)
不同類型產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)分解
實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
十一、???????項(xiàng)目策劃——產(chǎn)品定位（結(jié)合多個講師實(shí)操的案例詳解）
1、?差異化競爭策略
2、?項(xiàng)目主題暨設(shè)計(jì)主題
3、?產(chǎn)品定位&規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
項(xiàng)目初步技術(shù)指標(biāo)分析
項(xiàng)目整體規(guī)劃方案建議
項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議
項(xiàng)目戶型配比建議
建筑單體設(shè)計(jì)建議
提升房屋舒適度及配套設(shè)施/設(shè)備的建議
項(xiàng)目園林景觀建議
項(xiàng)目配套設(shè)施建議
項(xiàng)目新技術(shù)運(yùn)用建議
???????實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
十二、???????初步產(chǎn)品建議書
1、?初步產(chǎn)品建議書
2、?概念設(shè)計(jì)任務(wù)書
十三、???????產(chǎn)品研究（概念設(shè)計(jì)）
1、?產(chǎn)品研究方法
2、?概念設(shè)計(jì)
概念設(shè)計(jì)任務(wù)書
概念設(shè)計(jì)組織
設(shè)計(jì)成果評價
3、?產(chǎn)品研究
4、?方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
十四、???????項(xiàng)目策劃——運(yùn)營定位（結(jié)合多個講師實(shí)操的案例詳解）
1、?項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)
2、?項(xiàng)目發(fā)展策略
開發(fā)節(jié)奏及進(jìn)度計(jì)劃分析
示范區(qū)、啟動區(qū)策略
3、?項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算
盈利模式及經(jīng)營收益分析
項(xiàng)目現(xiàn)金流及融資分析
4、?項(xiàng)目管理資源分析
5、?項(xiàng)目盈利模式及風(fēng)險評估
6、?項(xiàng)目策劃成果
《產(chǎn)品建議書》
《項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書》
??????實(shí)操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
十五、???????項(xiàng)目策劃外包管理（結(jié)合多個講師實(shí)操的案例詳解）
1、?項(xiàng)目策劃外包工作要點(diǎn)
編制項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃；
項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書內(nèi)容的確定；
策劃供方單位的選擇；
策劃過程的監(jiān)控與管理；
策劃成果評審及決策；
策劃分包業(yè)務(wù)的終止。
2、?項(xiàng)目策劃外包成果評審10要點(diǎn)
3、?外包案例：項(xiàng)目策劃外包案例（合同、計(jì)劃、成果）
4、?案例分享
案例：和君房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例
十六、???????總結(jié)回顧

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