項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發(fā)關(guān)鍵點管控

  培訓講師:張建軍

講師背景:
張建軍老師房企管理咨詢培訓專家房地產(chǎn)事業(yè)部項目策劃設(shè)計研發(fā)首席專家建筑學工學士,工商管理碩士注冊建筑師,注冊建造師中國講師500強,常年擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓機構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓講師,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項目操盤實戰(zhàn)型 詳細>>

張建軍
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項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發(fā)關(guān)鍵點管控詳細內(nèi)容

項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發(fā)關(guān)鍵點管控

項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發(fā)關(guān)鍵點管控【課程背景】
  項目是房企經(jīng)營管理的基本單元,項目總是項目管理團隊的頭,需要對開發(fā)項目的經(jīng)營和管理負責,不僅覆蓋開發(fā)全過程的項目管理,更包括項目經(jīng)營的利潤指標和最終交付的產(chǎn)品。因此,項目總需要對房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng),以及項目全程操盤的經(jīng)營管理和專業(yè)管理的系統(tǒng)建立全面的認識,并不斷培育和提升其項目經(jīng)營和管理的系統(tǒng)能力。
  針對房地產(chǎn)公司的企業(yè)管理和項目管理,存在著具備共性的科學管理規(guī)律,通過二十余年對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實踐、思考與總結(jié),我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應鏈”為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng),可以迅速幫房企董事長、高管和項目總對開發(fā)項目的經(jīng)營和管理建立清晰完整的認識。
  其中的“管控鏈”著眼于從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)管理,不僅覆蓋房企組織管理和資源配置,同時也對開發(fā)項目的經(jīng)營、財務(wù)等指標考核,以及面向管理團隊的績效考核等,搭建起基礎(chǔ)管理平臺;其中的“價值鏈“即各類型房地產(chǎn)項目從“獲取土地、策劃、設(shè)計、施工、營銷、產(chǎn)品交付”的全生命周期9大管理階段的全程項目管理,是項目總率領(lǐng)各專業(yè)技術(shù)管理資源履行科學決策和業(yè)務(wù)管理的關(guān)鍵管控點;其中的“供應鏈”管理著重針對房企作為投資主體,對項目開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)的各業(yè)務(wù)外包的管控系統(tǒng)。
培養(yǎng)一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目總,需要在掌握上述房企管控系統(tǒng)和項目開發(fā)關(guān)鍵點業(yè)務(wù)管理的基礎(chǔ)上,加之有效的自我管理和領(lǐng)導力訓練,才能最終實現(xiàn)其履職核心能力的提升。
【課程收益】
  本課程通過對房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營為目標,著眼項目公司總經(jīng)理崗位的職責和勝任能力的辨識,全面系統(tǒng)地掌握的房地產(chǎn)項目管理的操盤能力。適合項目公司董事會、集團或區(qū)域總部、項目總、及其率領(lǐng)的團隊等不同角色,全面了解房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管控系統(tǒng),以及項目開發(fā)全過程關(guān)鍵點管控的各環(huán)節(jié),從而為勝任項目經(jīng)營和管理的能力提升設(shè)定目標;課程同時覆蓋項目總核心能力提升的路徑和方法、技巧等的傳授,以及項目開發(fā)各階段的專業(yè)化、規(guī)范化、制度化等科學決策的工作方法和技能的傳授。整體提升受訓項目總的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力,整體提高項目運作的科學性,降低項目風險,打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)理人隊伍。
參加培訓的公司,可以此為基礎(chǔ),建立房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理的業(yè)務(wù)流程,并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。
【課程對象】
企業(yè)的決策層(董事長、總經(jīng)理、項目公司總經(jīng)理、項目總、等)
【課程大綱】
  課前互動:
  1、 房地產(chǎn)企業(yè)項目總角色辨識,應具備哪些能力?
  2、 房企的“經(jīng)營VS管理”該哪個大,項目總的“經(jīng)營能力VS管理能力”,該哪個更強?
  3、 房企產(chǎn)企業(yè)的盈利模式辨識,開發(fā)商是如何賺錢的?
一、 房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)概述
  基于三個鏈條的房企管理系統(tǒng):
  1、 管控鏈——企業(yè)管理
  2、 價值鏈——項目管理
  3、 供應鏈——外包管理
二、 項目總在房企管理系統(tǒng)中的定位&責任辨識
  基于不同經(jīng)營規(guī)模房企,項目總的定位不同,導致對能力要求不同:
  1、 單一層級項目公
  2、 多層級管控下項目公司  (財務(wù)管控型)(職能管控型)(職能支持性)
?  3、 多層級區(qū)域(城市)公司下屬項目公司
?  (項目公司/項目部)
?  4、 特殊法人治理結(jié)構(gòu)管控下項目公司
?  (股東會/董事會)(項目托管/項目代建)
?  三、 房地產(chǎn)企業(yè)項目總核心能力概述
?  基于房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營管理責任,項目總履職的核心能力:
?  1、 經(jīng)營管理能力(對項目開發(fā)目標設(shè)定和結(jié)果負責)
?  項目開發(fā)經(jīng)營計劃系統(tǒng)(7個關(guān)鍵計劃):
?  (1) 項目開發(fā)進度計劃
?  (2) 項目目標成本計劃
?  (3) 項目投資計劃
?  (4) 項目銷售收入計劃
?  (5) 項目銷售回款計劃
?  (6) 項目經(jīng)營利潤計劃
?  (7) 項目現(xiàn)金流平衡計劃
?  財稅金融管理系統(tǒng):
?  (1) 項目全成本管理
?  (2) 稅務(wù)籌劃
?  (3) 融資管理
?  2、 項目管理能力(對開發(fā)項目全生命周期各階段、各專業(yè)的業(yè)務(wù)管理、決策和成果負責)
?  突破個人專業(yè)背景局限,調(diào)動團隊各專業(yè)資源,實現(xiàn)綜合的專業(yè)判斷力和決策力:
?  (1) 財務(wù)、營銷、成本、設(shè)計、工程、人力資源、行政管理、物管、商管……
?  (2) 土地拓展、定位策劃、報批報建、招標采購、客戶關(guān)系
?  構(gòu)建甲方管理團隊的資源整合能力,借力供應鏈協(xié)助業(yè)務(wù)決策并達成開發(fā)目標:
?  (1) 勘察院、設(shè)計院、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、銷售代理、物業(yè)公司……
?  (2) 調(diào)研機構(gòu)、策劃公司、咨詢公司、商管公司、各類外包公司……
?  3、 組織管理能力(對項目開發(fā)團隊的組織建設(shè)及人力資源管理負責)
?  學習、掌握、運用 “管理學”,從業(yè)務(wù)能手——組織高手:
?  (1) 組織架構(gòu)、管理資源配置、責權(quán)劃分、制度流程設(shè)計……
?  (2) 定崗定編、人力資源、績效考核……
?  四、 項目總企業(yè)管理能力:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
?  管控系統(tǒng)的四個基本點:
?  1、開風商企業(yè)的資源配置(管好人) 架構(gòu)管理系統(tǒng)
?  2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運營(管好事) 計劃管理系統(tǒng)
?  3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制(管好投入) 成本管理系統(tǒng)
?  4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制(管好產(chǎn)出) 績效管理系統(tǒng)
?  1、 組織架構(gòu)管理
?  問題:開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理,職責不清,扯皮推諉,效率低下,管理成本高企等問題。
?  怎么解決這些問題?
?  創(chuàng)新點: 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
?  2、簡約、精細化架構(gòu)管理系統(tǒng)
  要點:
  專業(yè)優(yōu)化組合
  專業(yè)設(shè)置及組合
  簡約管理架構(gòu)設(shè)計
  職能工作細分
  部門職能的工作清單
  操作部門的接口
  崗位責任系統(tǒng)
  定崗定編
  職務(wù)說明書
  運作權(quán)限系統(tǒng)
  部門職責權(quán)限
  各種審批流程
  2、 計劃管理
  問題:開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢, 人員忙于奔命,效率低下,成本高企等問題。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、完善項目開發(fā)計劃體系
  2、完善計劃管理機制
  要點:
  四級計劃體系的內(nèi)容:
  一級計劃:企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃
  二級計劃:項目開發(fā)經(jīng)營計劃/公司年度經(jīng)營計劃
  三級計劃:部門月度工作計劃
  四級計劃:個人月度(周)工作計劃
  計劃的編制:
  計劃主要節(jié)點的分層管理
  主要節(jié)點之間標準工作周期
  計劃的分解與運行
  計劃的監(jiān)控與考核
  3、 三全成本管理
  問題:開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng), 各種浪費, 極大地吞噬了項目的利潤。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、建立全程、全員、全成本管理系統(tǒng)
  2、市場倒推式的造價定位方法
  要點:
  建設(shè)前期成本控制
  目標成本與責任成本
  成本控制指導書
  建設(shè)過程成本控制
  動態(tài)成本控制
  建設(shè)后期的成本控制
  結(jié)算、決算與成本考核
  4、 績效管理
  問題:團隊管理中普遍存在能力與動力不 足,團隊執(zhí)行力低下, 項目不能取得預期利潤等問題。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理
  2、量化簡單的績效考核指標
  要點:
  項目績效考核
  項目績效考核中的二次分配
  項目績效考核指標
  骨干人員的長期激勵機制
  月度目標管理考核流程:
  計劃考核指標的量化
  績效工資體系的建立
  多元考核主體的考核辦法
  五、 項目管理能力: 項目開發(fā)全過程管控9大關(guān)鍵點
  房地產(chǎn)項目開發(fā)的九大關(guān)鍵點構(gòu)成項目的價值鏈,每個點都要為項目增值。
  1. 項目決策
  問題:傳統(tǒng)拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、投資決策系統(tǒng) 、
  2、投資分析模型
  要點:
  項目論證管理流程
  項目初步設(shè)計分析
  項目成本估算方法
  土地的投資價值
  《可行性研究報告》的編制和評審
  2. 項目策劃
  問題:策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 四維項目策劃系統(tǒng)
  要點:
  項目策劃管理流程
  項目策劃任務(wù)書
  項目策劃外包管理
  客戶定位(客戶細分與需求調(diào)研)
  造價定位及項目成本測算
  產(chǎn)品定位(項目主題及物業(yè)發(fā)展建議)
  項目運營定位;
  四維項目策劃?
  市場需求分析
  造價標準定位
  設(shè)計技術(shù)建議(概念設(shè)計)
  項目運作策略
  《項目定位策劃報告書》的編制和成果評審
  《產(chǎn)品建議書》
  《項目經(jīng)營計劃指導書》
  3. 招商管理
  問題:很多開發(fā)商雖重視招商,但不知道如何把招商和項目策劃、設(shè)計、工程、運管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點:貫穿始終的招商管理系統(tǒng)
  要點:
  開發(fā)前期招商管理
  拿地決策階段的意向調(diào)查
  項目策劃階段的招商策略管理
  方案設(shè)計階段的招商管理
  開發(fā)中期招商管理
  施工圖設(shè)計階段的招商對接
  施工過程中的招商配合服務(wù)
  商家進場及裝修對接
  開發(fā)后期招商管理
  交付驗收階段的招商配合
  開業(yè)籌備組織
  持續(xù)運營期招商管理
  商管公司的導入
  4. 設(shè)計管理
  問題:很多開發(fā)商只有設(shè)計委托,沒有設(shè)計管理。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點:“市場、技術(shù)、造價”三度設(shè)計管理 系統(tǒng)
  要點:
  設(shè)計管理流程
  各階段設(shè)計任務(wù)書
  (規(guī)劃及建筑方案、擴初、施工圖、精裝修、園林景觀、管網(wǎng)綜合)
  各階段設(shè)計成果評審及優(yōu)化
  交工標準設(shè)計、示范區(qū)、精裝修交工樣板房設(shè)計及材設(shè)選型選樣
  設(shè)計跟蹤服務(wù)
  設(shè)計變更
  5. 工程管理
  問題:甲方不會作甲方,造成進度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、甲方工程關(guān)鍵點管理系統(tǒng) 2、甲方工程管理的角色
  要點:
  甲方工程部的角色與作用
  甲方工程人員的四大角色
  工程管理流程
  工程管理指導書及工程管理標準
  甲方工程管理十二大關(guān)鍵點
  客戶敏感質(zhì)量問題的防治
  物業(yè)移交管理
  保修期內(nèi)的維修管理
  6. 營銷管理
  問題:銷售服務(wù)不到位,是買方市場銷售的基本問題。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、服務(wù)營銷系統(tǒng) ,2、一站式銷售服務(wù)
  要點:
  營銷策劃管理
  案場內(nèi)部管理
  銷售服務(wù)管理
  銷售價格管理
  銷售費用管理
  客戶事務(wù)管理
  銷售變更的管理
  7. 客戶管理
  問題:開發(fā)商普遍輕視客戶管理,既丟了財,也丟了人。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng) ,2、客戶資源管理與經(jīng)營
  要點:
  客戶滿意度提升計劃
  產(chǎn)品服務(wù)
  銷售服務(wù)
  物業(yè)服務(wù)
  商管服務(wù)
  8. 商業(yè)運營管理
  問題:開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運營管理。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、商管等機構(gòu)的外包管理 ,
  2、客戶資源管理與經(jīng)營
  要點:
  項目前期管理外包
  項目中期外包對接
  項目開業(yè)籌備及試運營
  項目持續(xù)運營管理
  9. 報批報建及政府配套資源對接管理
  問題:開發(fā)商如何組織對外的報批報建和配套資源對接。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 1、視作項目管理 ,2、建立規(guī)范化操作流程
  要點:
  項目前期五證辦理
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
  《國有土地使用證》
  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
  《建設(shè)工程施工許可證》
  《預售許可證》
  自來水、排水、電力、燃氣、供熱、
  項目后期權(quán)證辦理
  竣工驗收備案、準住證
  不動產(chǎn)權(quán)證
?六、 甲方的外包管理能力:開發(fā)商的供應鏈管理
  問題:不會管理外包供方,不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
  怎么解決問題?
  創(chuàng)新點: 供應鏈管理系統(tǒng)
  要點:
  1. 外包管理流程
  2. 招投標管理
  3. 外包業(yè)務(wù)任務(wù)書
  4. 外包合同
  5. 外包成果評審
?七、 項目總核心能力提升的關(guān)鍵:管好自己
  房地產(chǎn)開發(fā)項目是房企的基本經(jīng)營單元,在項目經(jīng)營管理團隊中,項目總只是一個人,因此個人的自我管理能力才是關(guān)鍵核心能力
  1、 自我管理能力 2、 領(lǐng)導力

 

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