臺(tái)灣劉成熙老師-精品課程-房地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目商務(wù)談判技巧

臺(tái)灣劉成熙老師-精品課程-房地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目商務(wù)談判技巧

主講：劉成熙老師

前言：

國(guó)家戰(zhàn)略：限造新城，城市更新時(shí)代來(lái)臨，2021年8月10日，住建部發(fā)布《意見(jiàn)稿》，提出限制造新城、就近安置率不低于50%、拆建比不大于2等11條舉措。幾萬(wàn)字的內(nèi)容，濃縮成幾個(gè)字就是：三限四保。限新區(qū)、限造城、限拆；保城、保人、保建筑、保房?jī)r(jià)租金。這與現(xiàn)在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)”等宏觀目標(biāo)相一致的。如果意見(jiàn)稿正式頒布，意味著由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，城市更新將進(jìn)入爆發(fā)期。那么房地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目商務(wù)談判的項(xiàng)目非常之多，10萬(wàn)億市場(chǎng)開(kāi)閘，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)已布局。

社會(huì)多元化，不同的聲音，不同的利益主體競(jìng)相出現(xiàn)，如何透過(guò)折中妥協(xié)，調(diào)節(jié)彼此的沖突，已變?yōu)橐环浅Ｖ匾恼n題，而這個(gè)目標(biāo)的達(dá)成，就必須仰賴(lài)「談判」，談判屬于人的行為，因此，研究者從不同的角度出發(fā)，也各自發(fā)展出不同的命題及解釋方法，都有其正確性，但也都有其無(wú)法全面的缺失，畢竟，有人為因素的存在，就有變數(shù)，有變數(shù)的推論，自然不會(huì)得到必然的結(jié)論，但這種說(shuō)法絕不是否定談判理論的存在與必要。談判的目的是得到最可行的結(jié)果而不是真理，它不是統(tǒng)計(jì)也不是數(shù)學(xué)，沒(méi)有公式亦沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，但它有一個(gè)架構(gòu)及系統(tǒng)，可以歸納、整合，有其科學(xué)的一面，亦有其藝術(shù)性的一面，必須通過(guò)研習(xí)及經(jīng)驗(yàn)才能心領(lǐng)神會(huì)，所以，「談判」應(yīng)該是一種思維、一種心態(tài)、一種態(tài)度、一種判斷、一種能讓你懂得審視、學(xué)會(huì)豁達(dá)、勇于追求、安于險(xiǎn)阻的智能與技能，一種能在行為與結(jié)果之間進(jìn)退有據(jù)，有為有守的藝術(shù)科學(xué)。

課程設(shè)置的目標(biāo)：

了解房地產(chǎn)更新更新項(xiàng)目商務(wù)談判的基本理論與架構(gòu)

如何作好商務(wù)談判前的準(zhǔn)備

規(guī)劃商務(wù)談判策略與任務(wù)分配

通盤(pán)解析商務(wù)談判的結(jié)構(gòu)與元素

運(yùn)用及應(yīng)對(duì)商務(wù)談判的戰(zhàn)術(shù)與陷阱

掌握商務(wù)談判各階段的技巧與模式

透過(guò)案例分析與演練落實(shí)學(xué)習(xí)效果

推薦理由

劉老師，曾從擁有8年的律師生涯和7年的高管實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，18年管理咨詢(xún)與培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)。劉老師律師出身，出身律師的劉老師，邏輯緊密，參與重大企業(yè)大型談判，以及擁有眾多中外合作項(xiàng)目談判經(jīng)驗(yàn)。在擔(dān)任高管后主管戰(zhàn)略制定以及銷(xiāo)售與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。

在授課中，大膽采用策略及技巧，語(yǔ)言幽默風(fēng)趣，緊緊抓住聽(tīng)眾的心。在談判技巧課程中，劉老師更多不僅是談判技巧知識(shí)的學(xué)習(xí)，更多是談判藝術(shù)境界的修養(yǎng)。如何談出雙方最滿意，最雙贏的方面，是談判雙方最期待的。談判技巧課程服務(wù)的客戶(hù)上百家。如：佳兆業(yè)集團(tuán)，深圳富士康科技集團(tuán)、深圳航空、三一重工、東莞步步高、美的集團(tuán)、野寶車(chē)料、中電投資、順達(dá)電腦、華為技術(shù)、招商地產(chǎn)、星河灣地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)……等。

培訓(xùn)對(duì)象：中高層管理干部

課程時(shí)數(shù)2天12小時(shí)（9:00-12:00；13:30-16:30）

授課方式

透過(guò)講師深入淺出、幽默風(fēng)趣、見(jiàn)解獨(dú)到的講演，使學(xué)習(xí)輕松愉快。

講師行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，可針對(duì)實(shí)際狀況進(jìn)行解析。

授課講師豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與操作手法使學(xué)員能即學(xué)即用。

針對(duì)個(gè)案進(jìn)行分析與研究，理論與實(shí)務(wù)能充分結(jié)合

課程大綱與訓(xùn)練方法：

項(xiàng)次 內(nèi)容 細(xì)項(xiàng) 授課方式

第一單元：何謂談判

1、 科學(xué)理論與實(shí)際變數(shù)的融合

2、 談判是一個(gè)過(guò)程

3、 談判技巧是一種應(yīng)用的工具

4、 廣義的談判——布局，造勢(shì)與用術(shù)

5、 談判發(fā)生的要件分析

6、 談判的目的——達(dá)成協(xié)議與有利結(jié)果的權(quán)衡

7、 如何創(chuàng)造談判環(huán)境

8、 正確解讀談判-談判與博弈

理論講授

小組討論

案例討論

第二單元：談判的模型分析

1、 商務(wù)談判的特點(diǎn)

2、 風(fēng)險(xiǎn)與利益的均衡

3、 商務(wù)談判的形式——契約

4、 房地產(chǎn)城市更新商務(wù)談判的標(biāo)的(依實(shí)際狀況解析)

1) 給付義務(wù)

2) 對(duì)待給付

3) 履行方式

4) 附隨義務(wù)

5) 其它項(xiàng)目

5、 商務(wù)談判的議題（依實(shí)際狀況解析）

1) 總結(jié)顯性的議題

2) 發(fā)覺(jué)隱性的議題

3) 不合理議題的成因與判別

6、 商務(wù)談判的分類(lèi)基準(zhǔn)——優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)或均勢(shì)

7、 商務(wù)談判的分類(lèi)方法——權(quán)利平衡關(guān)系

8、 從整體及個(gè)別議題分析權(quán)利平衡關(guān)系

9、 典型劣勢(shì)的成因與實(shí)例分析

理論講授

小組討論

案例討論

第三單元：談判的策略與技巧

1、 談判的策略

2、 策略決定的原則與方法—關(guān)系與利益的衡量

3、 策略決定的原則與方法—先例與風(fēng)格的衡量

4、 競(jìng)爭(zhēng)策略

1) 風(fēng)險(xiǎn)判斷與評(píng)估

2) 取舍長(zhǎng)期與短期的利益

3) 總體損益的評(píng)估

4) 交易范疇的設(shè)定

5) 替代方案

6) 讓步模式與計(jì)劃

7) 嚴(yán)守競(jìng)爭(zhēng)守則

8) 運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)術(shù)

5、 合作策略

1) 信任的基礎(chǔ)

2) 確立合作要素

3) 切忌一相情愿

4) 尋找關(guān)鍵點(diǎn)

5) 建構(gòu)資源而非武器

6、 選定方案的方法與步驟

7、 讓步策略—展望未來(lái)與誘敵深入

8、 規(guī)避策略

9、 妥協(xié)策略

理論講授

小組討論

案例研究

第四單元：談判的結(jié)構(gòu)分析

1、 談判的客觀結(jié)構(gòu)

1) 談判的地點(diǎn)選擇

2) 談判的溝通管道及運(yùn)用

3) 建構(gòu)溝通管道避免僵局

4) 談判的期限及作用

2、 談判的人的結(jié)構(gòu)

1) 談判的對(duì)象

2) 對(duì)方的決策環(huán)境

3) 對(duì)方的利益與目的

4) 決策過(guò)程與時(shí)間架構(gòu)

5) 參與人分析

6) 個(gè)人利益與整體利益的平衡

7) 顯性利益與隱性利益的判別

8) 談判中的觀眾

9) 談判的中的第三者

10) 談判結(jié)果的影響層面

11) 協(xié)助對(duì)手進(jìn)行內(nèi)部談判

3.談判的議題結(jié)構(gòu)

1) 議題的分類(lèi)

2) 議題的轉(zhuǎn)變

3) 議題的相關(guān)與排斥原則

4) 談判的立場(chǎng)與利益

5) 隱藏性需求

6) 談判的結(jié)構(gòu)與細(xì)節(jié)

7）           虛設(shè)門(mén)檻與交叉對(duì)抗

理論講授

小組討論

案例研究

第五單元：談判的準(zhǔn)備階段

1、 確定談判的目標(biāo)

2、 正確的談判心態(tài).

3、 談判信息的收集與整理

1) 資料的概念與屬性

2) 資料的種類(lèi)與分類(lèi)

3) 資料的真實(shí)性判定

4、 尋找共同點(diǎn)

5、 檢驗(yàn)方案

6、 談判的團(tuán)隊(duì)構(gòu)成與任務(wù)區(qū)分

7、 談判天平上的砝碼

8、 確定總體戰(zhàn)略與計(jì)劃

9、 議題與議程

理論講授

小組討論

案例討論

案例演練

第六單元：談判的辯論技巧

1、 經(jīng)營(yíng)你自己

1) 突顯自我魅力

2) 強(qiáng)化你的交往價(jià)值

2、 經(jīng)營(yíng)雙贏關(guān)系

1) 辨識(shí)對(duì)方利益的構(gòu)成形式

2) 辨識(shí)對(duì)方所處的局勢(shì)

3) 換位思考

4) 雙贏思維

5) 長(zhǎng)期合作的要素—相對(duì)的雙贏

3、 信息再收集—觀察、發(fā)問(wèn)與傾聽(tīng)

4、 良好的開(kāi)局

5、 影響開(kāi)局的氣氛因素

6、 強(qiáng)化信心的準(zhǔn)則與方法

7、 蠶食對(duì)方的信心

8、 建構(gòu)有利的情勢(shì)

9、 客觀證據(jù)與主觀判斷

10、 如何應(yīng)付對(duì)方的惡劣態(tài)度

11、 暗示與回應(yīng)暗示

12、 掌握談判節(jié)奏

理論講授

小組討論

案例討論

                案例演練

第七單元：談判的提案技巧應(yīng)用

1、 提案的功能

2、 如何判斷議題的進(jìn)展

3、 提案的技巧與用語(yǔ)

4、 如何回應(yīng)對(duì)方的提案

5、 拆解議題與組合議題

6、 搭配變數(shù)與籌碼

理論講授

小組討論

案例討論

案例演練

第八單元：談判的交易階段

1、 報(bào)盤(pán)的原則與技巧

2、 報(bào)盤(pán)的誤區(qū)

3、 報(bào)盤(pán)評(píng)論與報(bào)盤(pán)解釋

4、 讓步方式與議價(jià)技巧

5、 識(shí)別談判中的困境

1) 如何清除對(duì)抗

2) 如何打破僵局

3) 如何扭轉(zhuǎn)僵局

6、 結(jié)束的時(shí)機(jī)與方式

7、 避免談判后的蠶食

8、 草擬與簽署

理論講授

小組討論

案例討論

案例演練

第九單元：談判的戰(zhàn)術(shù)分析

1、 姿態(tài)性戰(zhàn)術(shù)

2、 侵略性戰(zhàn)術(shù)

3、 非侵略性戰(zhàn)術(shù)

4、 辨證性戰(zhàn)術(shù)

5、 戰(zhàn)術(shù)的搭配與應(yīng)用

案例討論

案例演練

第十單元：談判的應(yīng)用

1、 案例介紹

2、 談判情境演練

3、 分析與檢討

案例討論

案例演練

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