大數(shù)據(jù)視角的房地產(chǎn)周期分析——現(xiàn)在還是房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)嗎？
當(dāng)前，中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，內(nèi)部的GDP增速開(kāi)始放緩，外部美國(guó)挑起了貿(mào)易戰(zhàn)，歐洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退，日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也走到了一個(gè)十字路口。面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產(chǎn)的走勢(shì)呢？

本課程根據(jù)國(guó)內(nèi)頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家的研究理論，結(jié)合各種最新鮮熱辣的熱點(diǎn)事件，通過(guò)數(shù)十年詳實(shí)的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，為學(xué)員構(gòu)建房地產(chǎn)分析框架，幫助學(xué)員更好理解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)。

掌握了這個(gè)分析方法后，房地產(chǎn)企業(yè)的高管可以提升決策的準(zhǔn)確度，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員可以獲得說(shuō)服客戶的詳實(shí)數(shù)據(jù)。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行的高凈值客戶可以獲得資產(chǎn)配置的有效方法。
● 提高市場(chǎng)判斷力。通過(guò)本課程，可以對(duì)紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有規(guī)律性的了解，特別是詳實(shí)的資料及深入的研究，及簡(jiǎn)明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

● 投資趨勢(shì)預(yù)判。通過(guò)房地產(chǎn)周期的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)周期規(guī)律，預(yù)判資產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)。

● 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點(diǎn)事件背后的規(guī)律和信息，更好的提升參與培訓(xùn)人員的獨(dú)立思考能力。
第一講：熱點(diǎn)事件背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律

一、金融周期的變化：去杠桿

案例：去杠桿

案例：P2P爆倉(cāng)

案例：私募基金跑路，朱一棟事件

案例：范冰冰罰款8億

案例：長(zhǎng)租公寓危機(jī)

二、房地產(chǎn)見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)

案例：恒大轉(zhuǎn)型

案例：萬(wàn)科戰(zhàn)略收縮

案例：廈門萬(wàn)科5折售樓

案例：碧桂園砸樓事件

案例：碧桂園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

案例：萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

三、歐美的復(fù)蘇與見(jiàn)頂

數(shù)據(jù)分析

1. 美國(guó)三大股指近5年走勢(shì)

2. 美國(guó)VIX恐慌指數(shù)

3. 美元指數(shù)

4. 美國(guó)長(zhǎng)期失業(yè)率

5. 美國(guó)GDP增長(zhǎng)率

6. 美國(guó)利率

7. 美國(guó)制造業(yè)PMI

8. 2014-2019美國(guó)收益率曲線

9. 2005-2009美國(guó)收益率曲線

（案例隨時(shí)更新）



第二講：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎？

一、全球歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示

1. 美國(guó)1923—1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫

討論：佛羅里達(dá)地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同

2. 日本1986—1991年房地產(chǎn)泡沫

討論：日本地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同

3. 中國(guó)1992—1993年海南房地產(chǎn)泡沫

討論：海南地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同

4. 東南亞1991—1996年房地產(chǎn)泡沫與1997年亞洲金融風(fēng)暴

討論：如果你是馬來(lái)西亞領(lǐng)導(dǎo)人，你會(huì)怎樣應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的風(fēng)暴？

5. 美國(guó)2001—2007年房地產(chǎn)泡沫與2008年次貸危機(jī)

討論：美國(guó)房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)房地產(chǎn)的異同

6. 歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示

二、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1. 一二線城市過(guò)去20年為什么只漲不跌？

討論：中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去上漲的邏輯是什么？

2. 房?jī)r(jià)絕對(duì)值

3. 房?jī)r(jià)收入比

4. 庫(kù)存

5. 租金回報(bào)率

案例及討論：2019年北上廣深的房租回報(bào)

案例及討論：2019年二三線城市租金回報(bào)率

數(shù)據(jù)呈現(xiàn)

6. 空置率

7. 投資杠桿

8. 開(kāi)發(fā)商杠桿

三、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫比較

1. 相同點(diǎn)（5點(diǎn)）

2. 不同點(diǎn)（4點(diǎn)）

結(jié)論：中國(guó)可能會(huì)避免重蹈日本覆轍

四、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與2015年中國(guó)股市泡沫比較



第三講：中國(guó)房地產(chǎn)周期怎么判斷？

一、房地產(chǎn)周期的模型

1. 一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期

討論：房地產(chǎn)的周期由什么決定

2. 短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口

二、金融如何影響短期房地產(chǎn)走勢(shì)

1. 2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫案例

2. 上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫案例

3. 上世紀(jì)90年代中國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫案例

4. 當(dāng)前中國(guó)利率分析

結(jié)論：短期內(nèi)貨幣開(kāi)始寬松，但房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象

三、土地供給如何影響中期房地產(chǎn)走勢(shì)

1. 1985-1991年日本土地供給

2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給

3. 中國(guó)近10年一線城市土地供給與房?jī)r(jià)增速

4. 2018年中國(guó)一線城市土地供給情況分析

結(jié)論：一線城市土地供給增長(zhǎng)和人口增長(zhǎng)持續(xù)錯(cuò)配

四、人口如何影響長(zhǎng)期房地產(chǎn)走勢(shì)

1. 美國(guó)不同年齡階段購(gòu)房需求曲線

2. 日本置業(yè)人群和住房開(kāi)工量曲線圖

3. 日本人口出生數(shù)量和住房開(kāi)工量曲線圖

4. 美國(guó)置業(yè)人群和住房開(kāi)工量曲線圖

5. 美國(guó)人口出生數(shù)量和住房開(kāi)工量曲線圖

6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖

結(jié)論：中國(guó)人口2014年出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)示著房地產(chǎn)的拐點(diǎn)也將到來(lái)

7. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格曲線圖

結(jié)論：未來(lái)房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度將持續(xù)低迷

8. 美國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖

9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖

結(jié)論：中國(guó)城鎮(zhèn)化還有20%空間

五、周期模型在中國(guó)的應(yīng)用

1. 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展圖

2. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展圖

3. 中國(guó)置業(yè)人群和新開(kāi)工面積圖

4. 中國(guó)人口出生數(shù)量和新開(kāi)工面積

5. 中國(guó)家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)

結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)處周期性高位，拐點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)



第四講：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么走？

一、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)模型

二、國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)

1. 1950-2015美國(guó)分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國(guó)比重圖

討論：美國(guó)的人口遷移的規(guī)律是什么？

2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長(zhǎng)圖

3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖

討論：為什么日本會(huì)出現(xiàn)人口大遷移？

4. 根據(jù)日美經(jīng)驗(yàn)的三個(gè)階段的推論

討論：未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)怎樣推演？

三、中國(guó)的趨勢(shì)判斷

1. 長(zhǎng)期看人口：人口遷徙趨勢(shì)：大都市圈化

案例：過(guò)去30年人口遷徙路徑與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的對(duì)比

2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離

案例：農(nóng)村的“空城計(jì)”，與都市的蝸居族

3. 短期看金融：近期中國(guó)金融政策的變化

案例：90年代的1萬(wàn)塊，現(xiàn)在值多少錢？

四、三個(gè)結(jié)論

1. 中國(guó)住宅開(kāi)工從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)從數(shù)量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)入質(zhì)量提升階段

3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈



第五講：中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控——跟隨政府的旗幟才能賺錢

1. 1998-2001：房改啟動(dòng)市場(chǎng)

2. 2002-2004：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)

3. 2005-2007：穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格

4. 2008-2009：刺激住房消費(fèi)

5. 2010-2013：遏制房?jī)r(jià)上漲

6. 2014-2016：穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存，再次刺激

7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房?jī)r(jià)

8. 歷次房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律

9. 增速換擋與新的6%的增長(zhǎng)

討論：中國(guó)什么時(shí)候可能超越美國(guó)？

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