《大數(shù)據(jù)視角的房地產(chǎn)周期分析—現(xiàn)在還是房地產(chǎn)投資時機嗎？》

大數(shù)據(jù)視角的房地產(chǎn)周期分析
——現(xiàn)在還是房地產(chǎn)投資時機嗎？

課程背景：
當(dāng)前，中國處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，內(nèi)部的GDP增速開始放緩，外部美國挑起了貿(mào)易戰(zhàn)，歐
洲經(jīng)濟開始衰退，日本經(jīng)濟長期低迷，中國的房地產(chǎn)市場也走到了一個十字路口。面對
復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產(chǎn)的走勢呢？
本課程根據(jù)國內(nèi)頂級經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)專家的研究理論，結(jié)合各種最新鮮熱辣的熱點
事件，通過數(shù)十年詳實的各種經(jīng)濟指標(biāo)和數(shù)據(jù)，為學(xué)員構(gòu)建房地產(chǎn)分析框架，幫助學(xué)員
更好理解房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律和趨勢。
掌握了這個分析方法后，房地產(chǎn)企業(yè)的高管可以提升決策的準(zhǔn)確度，房地產(chǎn)營銷人員
可以獲得說服客戶的詳實數(shù)據(jù)。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風(fēng)
險，銀行的高凈值客戶可以獲得資產(chǎn)配置的有效方法。

課程時間：2天，6小時/天
課程對象：房地產(chǎn)企業(yè)中高管，營銷人員、銀行理財經(jīng)理、風(fēng)控人員、高凈值客戶

課程收益：
●
提高市場判斷力。通過本課程，可以對紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，有規(guī)律性的了解，特別
是詳實的資料及深入的研究，及簡明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對房地產(chǎn)
市場的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機會。
● 投資趨勢預(yù)判。通過房地產(chǎn)周期的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)周期規(guī)律，預(yù)判資產(chǎn)價值走勢。
●
豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點事件背后的規(guī)律和信息，更好的提
升參與培訓(xùn)人員的獨立思考能力。

課程特色：
●
扎實的理論基礎(chǔ)。本課程的理論基礎(chǔ)，來源于多個國內(nèi)頂級的宏觀經(jīng)濟研究團隊，以及
房地產(chǎn)研究專家，是經(jīng)過市場驗證的理論體系。
●
詳實的數(shù)據(jù)支撐。本課程的數(shù)據(jù)都是從wind、國家發(fā)展研究中心、彭博等知名數(shù)據(jù)庫獲
取，詳實而有說服力。
●
鮮活的案例。本課程結(jié)合最新（3個月內(nèi)）的熱點事件，幫助學(xué)員更好地理解房地產(chǎn)周期
的規(guī)律，驗證理論的可靠性。
●
有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進行講授，讓沒有扎實經(jīng)濟基礎(chǔ)
的人也可以很快掌握。

課程大綱
第一講：熱點事件背后的經(jīng)濟規(guī)律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長租公寓危機
二、房地產(chǎn)見頂?shù)男盘?br /> 案例：恒大轉(zhuǎn)型
案例：萬科戰(zhàn)略收縮
案例：廈門萬科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
案例：萬達戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
三、歐美的復(fù)蘇與見頂
數(shù)據(jù)分析
1. 美國三大股指近5年走勢
2. 美國VIX恐慌指數(shù)
3. 美元指數(shù)
4. 美國長期失業(yè)率
5. 美國GDP增長率
6. 美國利率
7. 美國制造業(yè)PMI
8. 2014-2019美國收益率曲線
9. 2005-2009美國收益率曲線
（案例隨時更新）

第二講：當(dāng)前中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示
1. 美國1923—1926年佛羅里達州房地產(chǎn)泡沫
討論：佛羅里達地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
2. 日本1986—1991年房地產(chǎn)泡沫
討論：日本地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
3. 中國1992—1993年海南房地產(chǎn)泡沫
討論：海南地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產(chǎn)泡沫與1997年亞洲金融風(fēng)暴
討論：如果你是馬來西亞領(lǐng)導(dǎo)人，你會怎樣應(yīng)對當(dāng)時的風(fēng)暴？
5. 美國2001—2007年房地產(chǎn)泡沫與2008年次貸危機
討論：美國房地產(chǎn)泡沫與中國房地產(chǎn)的異同
6. 歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示
二、中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險評估
1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？
討論：中國房地產(chǎn)過去上漲的邏輯是什么？
2. 房價絕對值
3. 房價收入比
4. 庫存
5. 租金回報率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報
案例及討論：2019年二三線城市租金回報率
數(shù)據(jù)呈現(xiàn)
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發(fā)商杠桿
三、當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫與1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫比較
1. 相同點（5點）
2. 不同點（4點）
結(jié)論：中國可能會避免重蹈日本覆轍
四、當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫與2015年中國股市泡沫比較

第三講：中國房地產(chǎn)周期怎么判斷？
一、房地產(chǎn)周期的模型
1. 一個完整的房地產(chǎn)周期
討論：房地產(chǎn)的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、金融如何影響短期房地產(chǎn)走勢
1. 2008年美國房地產(chǎn)泡沫案例
2. 上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫案例
3. 上世紀(jì)90年代中國海南房地產(chǎn)泡沫案例
4. 當(dāng)前中國利率分析
結(jié)論：短期內(nèi)貨幣開始寬松，但房地產(chǎn)不會出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象
三、土地供給如何影響中期房地產(chǎn)走勢
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國近10年一線城市土地供給與房價增速
4. 2018年中國一線城市土地供給情況分析
結(jié)論：一線城市土地供給增長和人口增長持續(xù)錯配
四、人口如何影響長期房地產(chǎn)走勢
1. 美國不同年齡階段購房需求曲線
2. 日本置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
4. 美國置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
5. 美國人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖
結(jié)論：中國人口2014年出現(xiàn)拐點，預(yù)示著房地產(chǎn)的拐點也將到來
7. 經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)價格曲線圖
結(jié)論：未來房地產(chǎn)增長速度將持續(xù)低迷
8. 美國城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
結(jié)論：中國城鎮(zhèn)化還有20%空間
五、周期模型在中國的應(yīng)用
1. 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展圖
2. 中國經(jīng)濟增長發(fā)展圖
3. 中國置業(yè)人群和新開工面積圖
4. 中國人口出生數(shù)量和新開工面積
5. 中國家庭規(guī)模小型化趨勢
結(jié)論：中國房地產(chǎn)處周期性高位，拐點開始出現(xiàn)

第四講：中國房地產(chǎn)市場未來會怎么走？
一、房地產(chǎn)投資增長模型
二、國外的經(jīng)驗
1. 1950-2015美國分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國比重圖
討論：美國的人口遷移的規(guī)律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會出現(xiàn)人口大遷移？
4. 根據(jù)日美經(jīng)驗的三個階段的推論
討論：未來中國的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)會怎樣推演？
三、中國的趨勢判斷
1. 長期看人口：人口遷徙趨勢：大都市圈化
案例：過去30年人口遷徙路徑與房價增長的對比
2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離
案例：農(nóng)村的“空城計”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國金融政策的變化
案例：90年代的1萬塊，現(xiàn)在值多少錢？
四、三個結(jié)論
1. 中國住宅開工從高速增長轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降
2. 房地產(chǎn)市場從數(shù)量擴張，轉(zhuǎn)入質(zhì)量提升階段
3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈

第五講：中國房地產(chǎn)政策調(diào)控——跟隨政府的旗幟才能賺錢
1. 1998-2001：房改啟動市場
2. 2002-2004：抑制房地產(chǎn)市場
3. 2005-2007：穩(wěn)定住房價格
4. 2008-2009：刺激住房消費
5. 2010-2013：遏制房價上漲
6. 2014-2016：穩(wěn)增長和去庫存，再次刺激
7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房價
8. 歷次房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律
9. 增速換擋與新的6%的增長
討論：中國什么時候可能超越美國？

李澤江老師的其它課程