房地產項目總經理的財務管理能力提升（2天）

房地產項目總經理的財務管理能力提升
（2天）

課程背景
在房住不炒的整體基調下，宏觀調控政策前穩(wěn)后嚴，融資收緊，房企將面臨前所未有
的現(xiàn)金流壓力，近年倒閉的規(guī)模房企中不乏千億級知名房企，如何改善項目現(xiàn)金流？如
何為項目融資都是首要考慮的問題；
營改增、國地稅機構合并、大數(shù)據應用、征管系統(tǒng)升級互通帶來了涉稅信息日益透明
化，房企稅務風險越來越大，如何在項目開發(fā)各階段做好稅務籌劃，也是項目總要了解
的技巧；
此外，讀懂財務報表，通過財務分析的方法找到項目管理中的黑洞，運用專業(yè)的手法
降本增效，實現(xiàn)項目利潤最大化，也是地產公司項目總必須具體的財務管理技能。


課程對象
老板、董事長、總裁/總經理、事業(yè)部總經理、項目總經理、分子公司總經理、首席
財務官/財務總監(jiān)、財務經理、企業(yè)中高層等。

課程收益
? 讀懂項目財務報表
? 掌握項目超級指標的解讀方法及改善方法
? 掌握改善項目現(xiàn)金流的方法
? 掌握房地產項目公司融資方式
? 掌握“零利息”的內部融資創(chuàng)新33法
? 掌握通過項目預算控制成本費用的方法
? 掌握房地產項目不同階段的稅籌重點

課程亮點
實戰(zhàn)派風格，追求“落地”文化，針對性強，診斷式、咨詢式培訓解決企業(yè)痛點，生動幽
默，通過視頻、分組討論、點評、角色帶入等教學手段，調動學員的參與性和積極性。

確保課程：聽得懂、拿得走、用得上、有實效。

課程大綱
第一單元 報表解讀，非財務人員如何看懂財務報表
■ 資產負債表（面子）
? 資產負債表關注點
? 資產負債表與經營行為的關系
? 資產負債表可以體現(xiàn)哪些經營行為的問題
■ 利潤表（底子）
? 利潤表的關注點
? 利潤表與經營行為的關系
? 利潤表可以體現(xiàn)哪些經營行為的問題
■ 現(xiàn)金流量表（銀子）
? 現(xiàn)金流量表的關注點
? 現(xiàn)金流量表與經營行為的關系
? 現(xiàn)金流量表可以體現(xiàn)哪些經營行為的問題
【分享】一個數(shù)據即可辨識房企資金鏈是否安全
【課堂PK】從項目總的視角分析這個房地產公司的現(xiàn)金流是否安全

第二單元 實戰(zhàn)演練，對照知名房企的報表解析財務指標
■ 償債能力指標分析，看會否防范風險
【工具分享】降低資產負債率的運營控制
【討論及點評】解決三條線超標危機的有效方法
■ 營運能力指標分析，看是否會管理項目
【工具分享】項目關鍵節(jié)點橫道圖
【案例】碧桂園通過工種標準作業(yè)時間提升進度
■ 盈利能力指標分析，看項目賺錢能力如何
【案例】萬科華發(fā)項目的盈利分析指標
【重點案例】剝洋蔥式地從數(shù)據分析找出盈利能力下滑的11層原因
■ 盈利質量指標分析，看盈利中有多少利潤可以兌現(xiàn)
【工具分享】應收賬款遞進式催收技巧
■ 綜合解讀企業(yè)經營安全性，建立預警指標
【討論及點評】房企如何建立包括財務指標和經營指標在內的預警體系
【實戰(zhàn)演練】結合上述所學，分析某知名房企三張報表并指出經營存在的問題及改善辦
法

第三篇 學以致用，結合財務分析結果找出提升業(yè)績的方向和方法
■ 現(xiàn)金流角度的經營啟示
【討論及點評】如何通過運營能力的提升優(yōu)化現(xiàn)金流
■ 盈利角度的經營啟示思考
【討論及點評】思考從運營的全環(huán)節(jié)提升盈利水平的關鍵點和具體對策
■ 成本管控角度的管理啟示
【討論及點評】在運營的各個環(huán)節(jié)降本增效的方法有哪些（采購、人效、租賃等）
■ 算管控角度的管理啟示
【討論及點評】有效控制預算費用的方法有哪些
■ 管理啟示
【討論及點評】除以上維度外，在運營的哪些方面還可以提升管理水平


第四單元 如何改善項目現(xiàn)金流
【互動】利潤重要還是現(xiàn)金流重要？為什么盈利的企業(yè)會倒閉？什么原因導致企業(yè)資金
周轉不靈？
■ 現(xiàn)金流的重要性
【案例】土地儲備的貨值超過8000億元的福晟集團資金鏈斷裂
【案例】千億級的泰禾地產會“成長型破產”嗎
【案例】千億房企藍光地產資金為何陷入危機
■ 如何改善現(xiàn)金流
【分享】房企“互聯(lián)網+”的現(xiàn)金流自救
■ “量入為出”控制資金及難點應對
【工具分享】“酌量效益優(yōu)先法”解決預算費用不夠分配
【課堂互動】精準控制營銷費用實戰(zhàn)方法
■ 如何使用五維資金計劃預防資金危機
【工具分享】萬科多層級的資金計劃套表

第五單元 房地產項目融資
■ 融資渠道選擇
? 內部融資
? 債務融資（前融，開發(fā)貸，abs， 經營性物業(yè)貸，reits）
? 股權融資
【課堂互動】房地產項目“零利息”內部融資33法
■ 融資成本計算
? 加權平均資本成本

第六單元 房地產項目稅務籌劃
■ 取得土地階段的稅務籌劃
【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地增值稅
■ 規(guī)劃設計階段的稅務籌劃
【籌劃案例】業(yè)財融合規(guī)劃設計方案決定了項目的主要稅負
■ 開發(fā)階段的稅務籌劃
【籌劃案例】建筑安裝工程費稅籌
【分享】建安成本高于平均造價的“正當”理由
■ 銷售階段的稅務籌劃
【籌劃案例】銷售價格的稅務籌劃


【課后答疑】回答學員現(xiàn)場提出問題

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