《物業(yè)管理風(fēng)險管控與預(yù)防》

物業(yè)運營體系的風(fēng)險管控與預(yù)防
【課程背景】
隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理對改善居住環(huán)境、促進文明社區(qū)和智能樓宇建設(shè)、提高城市管理水平發(fā)揮了積極作用，但由于物業(yè)管理涉及到的利益主體眾多，隨著《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)司法解釋的頒布實施，廣大業(yè)主的維權(quán)意識不斷提高，物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，已經(jīng)成為社會各界普遍關(guān)注的焦點，引起各級主管部門的高度重視。
本課程以龍湖物業(yè)風(fēng)險管控為模板，從物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險入手對學(xué)員進行講解，用超過30個以上的案例，使學(xué)員在兩天的時間里了解和基本掌握，物業(yè)管理風(fēng)險的分類。通過管理案例講解物業(yè)管理過程中風(fēng)險產(chǎn)生的原因及預(yù)防糾正措施。
【課程收益】
1、最干貨：重點講解龍湖物業(yè)服務(wù)運營體系的風(fēng)險管控關(guān)鍵節(jié)點，從而使學(xué)員理解、掌握風(fēng)險管控
2、最實戰(zhàn)：用超過30個以上的案例，使學(xué)員在兩天的時間里了解和基本掌握，物業(yè)管理風(fēng)險的分類
3、最專業(yè)：講師在用案例說明在法律框架下解讀如何防范、規(guī)避、抵消風(fēng)險。
4、最超值：通過標(biāo)桿學(xué)習(xí)取得系統(tǒng)突破的物業(yè)企業(yè)，其投資回報率都在普通物企的三倍以上。學(xué)員都反映汪老師的講解聽得懂、看得見。方法舉一反三回去就能用。
5、案例最經(jīng)典：講師用自己親身經(jīng)歷的案例，解析風(fēng)險管控。
【授課對象】
1、各房地產(chǎn)企業(yè)分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及物業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、運營總監(jiān)、項目經(jīng)理、管理部、運營部、品質(zhì)部及物業(yè)企業(yè)中高層管理人員等。
2、各企事業(yè)單位、政府、學(xué)校、醫(yī)院以及軍政機關(guān)從事物業(yè)及后勤管理的負責(zé)人；資產(chǎn)經(jīng)營管理公司等。
【講師介紹】
李成章老師：現(xiàn)任某標(biāo)桿上市地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)公司副總經(jīng)理、集團高級講師。在龍湖任職多年管理崗位；10年五星級酒店管理經(jīng)歷，實際操盤及管理5A級寫字樓、大型商業(yè)綜合體、別墅、住宅等多業(yè)態(tài)物業(yè)項目。曾供職魯能物業(yè)、龍湖物業(yè)。在二十多年的物業(yè)管理工作中，積累了大量的物業(yè)管理工作案例，及先進的物業(yè)管理理念；講師具有多年企業(yè)顧問從業(yè)經(jīng)驗，擅長在物業(yè)服務(wù)管理體系建設(shè)、企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)文化、企業(yè)計劃運營管理及管理人員管理技能與素質(zhì)提升訓(xùn)練等方面，是一位實戰(zhàn)派的培訓(xùn)講師。
【課程提綱】
前言：??
物業(yè)公司風(fēng)險的定義；
物業(yè)公司風(fēng)險管控的目的；
龍湖集團風(fēng)險管控機制解讀；
第一章、物業(yè)公司經(jīng)營風(fēng)險的分類
1、經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險
如何管控服務(wù)過程中的系統(tǒng)性財務(wù)風(fēng)險？
業(yè)主不交物業(yè)費案例分享：
因物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵業(yè)主不繳納物業(yè)費
以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費的案件。
2、業(yè)主委員會風(fēng)險
如何和業(yè)主委員會打交道？
3、政府監(jiān)管風(fēng)險
如何依靠政府促進物業(yè)管理提高？
案例：某物業(yè)公司與政府關(guān)系的方方面面。
4、社會聲譽風(fēng)險
5、媒體管理、媒介管理、社區(qū)輿論管理
案例：某物業(yè)公司的一次媒體危機：
第二章、物業(yè)管理企業(yè)在從事管理過程中的風(fēng)險與運營管理關(guān)系處理
1、經(jīng)營管理風(fēng)險程度分類：一般風(fēng)險、重大風(fēng)險、特大風(fēng)險
2、經(jīng)營風(fēng)險的業(yè)務(wù)特征及防范
3、安全消防類：
4、環(huán)境類
5、公共設(shè)施設(shè)備類
6、房屋主體及附著物類
7、?人力資源類
8、服務(wù)風(fēng)險特征及防范
語言類
流程類
技術(shù)類
傳媒類
第三章、物業(yè)管理企業(yè)如何建立風(fēng)險管控機制
1、風(fēng)險管理實施的步驟
建立物業(yè)風(fēng)險事件與敏感消息通報機制（一般原則、適用范圍、風(fēng)險認定、通報方式、罰則等）。
2、加強運營風(fēng)險管控
3、適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險分擔(dān)機制
案例：某公司在保險投保方面的經(jīng)驗分享
1、?保險投保內(nèi)容及注意事項
2、?分供方合同中的風(fēng)險管理
第四章、如何在品質(zhì)管理中防范物業(yè)管理風(fēng)險
一、職能在品質(zhì)管理中風(fēng)險管控及實操
職能的定位
職能管控體系的構(gòu)成
職能管控的重要節(jié)點
二、?項目在品質(zhì)管理中風(fēng)險管控及實操
品質(zhì)管理風(fēng)險管控的重點
品質(zhì)管理風(fēng)險管控的重要指標(biāo)
第五章、物業(yè)管理企業(yè)公共責(zé)任風(fēng)險盤點
一、房屋日常管理維護和管理糾紛的防范
1）?物業(yè)企業(yè)對房屋、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護、養(yǎng)護的法律基礎(chǔ)
2）?物業(yè)企業(yè)對房屋、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護、養(yǎng)護養(yǎng)護過程中的風(fēng)險與防范措施
3）?物業(yè)企業(yè)對房屋、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護、養(yǎng)護養(yǎng)護過程中應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險
案例1、因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。
案例2、維修共用設(shè)施需要出入頂層業(yè)主專有部位,業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛。
案例3、小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛
案例4、物業(yè)公司開展社區(qū)活動發(fā)生的傷人事件。
二、秩序維護管理中的風(fēng)險及應(yīng)對
1）?物業(yè)企業(yè)未按照法律法規(guī)、文件的規(guī)定，以及《物業(yè)管理協(xié)議》《業(yè)主手冊》等約定進行秩序維護工作。
2）?安全隱患的防范未到位的風(fēng)險
3）?人身傷害糾紛應(yīng)對及防范
案例1、秩序維護員與業(yè)主激烈沖突事件的分析與反案例
案例2、業(yè)主夜間被奸殺案
第六章、建筑物與設(shè)備安全管理法規(guī)重點解讀
1、?裝修管理的風(fēng)險及管控
《住宅室內(nèi)管理裝飾管理辦法》中關(guān)于物業(yè)公司的責(zé)任
物業(yè)企業(yè)在業(yè)主裝飾裝修過程中的主要職責(zé)
2、?物業(yè)公司注意事項和禁止行為的提示義務(wù)
3、?明確車位、車庫優(yōu)先滿足業(yè)主需要《物權(quán)法》
4、?應(yīng)急使用維修基金的六項情況
案例1：物業(yè)公司拆除業(yè)主違章建筑的訴訟
案例2：物業(yè)公司未動用維修基金進行維修敗訴分析
第七章、安全管理與有限空間管理責(zé)任與認定
1、?消防管理規(guī)定
2、?安全生產(chǎn)管理規(guī)定
物業(yè)企業(yè)如何應(yīng)對事故隱患？
物業(yè)企業(yè)承擔(dān)何種安全生產(chǎn)管理責(zé)任？
案例1：業(yè)主財物被盜等損失賠償糾紛
案例2：管理區(qū)或內(nèi)車輛被盜，物管公司未嚴(yán)格履行管理責(zé)任，被判承擔(dān)部分責(zé)任
案例3：某高層樓盤因業(yè)主不慎起火，判物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
3、有限空間的規(guī)定
有限空間分類
物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如何開展有限空間作業(yè)
案例：污水井清掏釀成的大禍
4、違章建筑管理規(guī)定
案例：違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛，業(yè)主起訴物業(yè)公司
第八章 物業(yè)管理糾紛案例及解析答疑（60問）
舉例：1、房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費嗎
2、開發(fā)商減免物管費的承諾是否有效
3、房子沒住，交不交管理費
4、業(yè)主動輒就以拒交管理費來對付物管公司，妥當(dāng)嗎
5、贈送的閣樓，交不交物管費
......
44、所雇保安打人，物業(yè)公司有責(zé)任嗎
45、客戶欠租，物管可以中止服務(wù)嗎
46、停水停暖，物業(yè)有責(zé)
47、高層住宅電梯夜間停運該不該
48、住宅樓上架設(shè)廣告牌，收益應(yīng)該歸誰
49、衛(wèi)生間漏水該誰管
......
51、招聘的員工犯了法，物管公司有無責(zé)任
52、小區(qū)里丟車，責(zé)任由誰負
53、車輛在住宅區(qū)路邊停車場被盜，責(zé)任誰負
54、業(yè)主不在指定地點停車被盜，物業(yè)公司要賠償嗎
55、出租房著火，出租方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任嗎
......
注：以上案例部分在課程進行中講解。

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