房地產項目投資決策和風險控制

  培訓講師：張健

講師背景：
張健EricZhang理財產品營銷專家銀行零售業(yè)務營銷管理專家專注投資理財、理財產品營銷紐約理工學院傳媒藝術碩士加拿大安大略省注冊理財顧問5年花旗銀行內部培訓講師兼理財經理17年金融理財內部培訓師從業(yè)經驗廣東舞蹈戲劇職業(yè)學院、廣州科技貿易職 詳細>>

張健
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房地產項目投資決策和風險控制詳細內容

房地產項目投資決策和風險控制

一、投資決策不可忽視的九大風險因素解讀及案例分析

（一）投資決策階段不可忽視的九大風險因素

（二）案例分析

     案例1：面積超標，經濟適用房成爛尾

     案例2：資金鏈斷裂，企業(yè)面臨破產

     案例3：廣廈失房地產業(yè)發(fā)展的黃金十年

二、科學決策的八大策略

（一）科學決策的八大策略

1、做好可行性論證

（1）房地產投資可行性論證的五大任務和三項目的

（2）可行性論證過程中容易犯的六種典型錯誤

（3）如何讓可行性論證由“報告”到切實“可行”

（4）可行性論證過程中應關注的十大要點

（5）合理設計可行性論證流程的“天龍八步”

（6）可行性論證操作流程圖

（7）模板一：項目可行性研究報告內容指引

    模板二：××項目可研報告

2、做好前期法律風險防范

（1）項目用地取得使用權的一般法律程序

（2）獲取項目的六種方式

（3）一級開發(fā)權的獲取及模板

     模板一：土地一級開發(fā)所需文件匯總

    模板二：土地一級開發(fā)政府談判交流提綱范本

    模板三：土地一級開發(fā)協議范本

（4）一二級聯動的四種模式及五大關鍵管控點

（5）必須招拍掛的情形

（6）項目直接轉讓的法律分析與風險防范

（7）股權收購獲取項目的法律分析與風險防范

     模板一：法律盡職調查報告

     模板二：法律意見書

     模板三：合作開發(fā)協議

3、做好投資收益的控制

（1）成本預測

（2）稅務分析

（3）項目資金預測

    模板一：可研經濟測算經濟指標部分模版

    模板二：× ×項目經濟測算

（4）經濟效益與敏感性分析

     模板：× ×項目敏感性分析

4、做好經濟環(huán)境預測

5、做好信息的收集

6、合理選擇合作方式

（1）五種合作方式

（2）與合作風險有關的因素

（3）不同合作方式的潛在風險與關鍵管控點

7、各部門參與配合

（1）財務、物業(yè)等部門參與投資決策的必要性

（2）各部門在投資決策過程中的分工與配合

8、與政府資源和諧對接

（1）企業(yè)行為與政府資源和諧對接的五大切入點

（2）如何處理地方政策與國家政策的沖突

（3）開發(fā)商如何協調與地方政府之間的利益關系

 

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　　步：拜訪準備　　1.銷售溝通：是一種態(tài)度而非技巧　　2.尋找潛在客戶　　3.選擇有價值和客戶　　4.找對人，才能做對事　　第二步：拜訪接觸　　1.創(chuàng)造有吸引力的開場　　2.微笑的力量、PMP法則　　3.贏得客戶信任　　第三步：需求探尋　　1.探尋需求才會有更多機會　　2.影響采購的八大因素　　3.遵循兩多一少：多問多聽少說　　4.SPIN升級提問，發(fā)掘需

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　　講、服務認識　　1.服務的重要性　　2.服務需求的挑戰(zhàn)性　　3.付出要先于回報　　4.服務的信念　　5.認識服務　　6.服務品質分析三要素　　7.顧客是怎么流失的　　8.不滿意的服務后果　　9.滿意的服務價值　　10.服務的關鍵因素　　11.顧客服務的等級　　第二講、服務中看的技巧　　1.實戰(zhàn)演練如何觀察客戶——他在想什么　　2.看的技巧——活動體驗　　

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　　部分、培養(yǎng)積極主動的服務意識　　1、服務的三個層次　　2、超越期望值服——忠誠度　　3、客人的忠誠度是企業(yè)的核心竟爭優(yōu)勢　　1）案例：價值650億美金可口可樂公司，被轟炸后可在一個月內恢復　　2）案例：附加值增值服務所帶來的效益　　4、客人滿意的三個層面　　1）商品2）服務3）企業(yè)形象　　5、客人滿意服務的5個因素　　1）可靠性——態(tài)度　　2）響應性——

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