房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資

《房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資、地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)方案設(shè)計(jì)、稅收籌劃》
課程大綱
第一部分?房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組導(dǎo)引與創(chuàng)新融資方案一、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方案
1、債務(wù)融資實(shí)操案例解析
（1）商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資
（2）信托通道的債務(wù)融資與夾層融資
（3）私募基金的混合融資
（4）公司（企業(yè)）債券/債務(wù)融資工具融資
（5）資產(chǎn)證券化融資
（6）供應(yīng)鏈融資
（7）保理/商票融資
（8）債權(quán)融資計(jì)劃融資
（9）債權(quán)/收益權(quán)、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
（10）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、第三方理財(cái)平臺(tái)項(xiàng)目融資
（11）租賃公司的債務(wù)融資
2、股權(quán)融資實(shí)操案例解析
（1）基金信托方式融資
（2）項(xiàng)目合作的股權(quán)融資
（3）金主方式股權(quán)融資
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)的認(rèn)識(shí)——走出傳統(tǒng)并購(gòu)重組的誤區(qū)
1、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的實(shí)質(zhì)是什么？
2、企業(yè)并購(gòu)重組、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組
3、房地產(chǎn)并購(gòu)的時(shí)代背景？
4、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的背后動(dòng)力是什么?
5、2017：房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)之年
6、房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展路徑
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的財(cái)稅核心關(guān)切
1、并購(gòu)的核心問(wèn)題是財(cái)稅利益博弈
2、并購(gòu)協(xié)議與并購(gòu)財(cái)稅
3、并購(gòu)盡調(diào)下：收益算賬與蒙眼狂奔
四、典型房企的并購(gòu)收益之路
1、并購(gòu)?fù)酰喝趧?chuàng)與并購(gòu)狂人：陽(yáng)光城
2、并購(gòu)是目前房地產(chǎn)公司拿地的主要方式
3、土地一級(jí)市場(chǎng)越來(lái)越成為央企、國(guó)企的秀場(chǎng)，大量的民營(yíng)地產(chǎn)公司路在何方？
第二部分?房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組財(cái)稅安排實(shí)操案例、稅收風(fēng)險(xiǎn)方法及稅收籌劃
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組的不同方式概覽
二、一級(jí)市場(chǎng)：直接招拍掛、勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)
（一）直接招拍掛
1、直接招拍掛：定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細(xì)節(jié)
2、直接招拍掛綜合案例——全面財(cái)稅解構(gòu)
（1）項(xiàng)目公司競(jìng)買(mǎi)土地
1）土地價(jià)款扣除：不同分配方法下的異同
2）土地閑置費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息？
3）可供銷(xiāo)售面積的確定
4）銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減的四種做賬方式：最優(yōu)選擇路徑
5）銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減：調(diào)整清算收入還是沖減土地成本？
6）土地增值稅扣除項(xiàng)目中房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船稅、印花稅的處理？
（2）母公司競(jìng)買(mǎi)土地
（3）競(jìng)拍方式特殊規(guī)則——限制房?jī)r(jià)+競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)、最高限地價(jià)+綜合房?jī)r(jià)、最高限地價(jià)+配建方案或建設(shè)方案、最高限地價(jià)+定向安置房配建面積、最高限地價(jià)+開(kāi)發(fā)進(jìn)度+保障性住房面積、最高限地價(jià)+養(yǎng)老設(shè)施配建程度、最高限地價(jià)+人才住房配建面積+自持比例+自持年限
（二）勾地（意向性拿地）
1、勾地：定義、路徑
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
（三）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)
1、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)：定義、一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容、支付原則
2、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)綜合案例——全面財(cái)稅結(jié)構(gòu)
（1）土地返還款的處理：企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務(wù)處理
（2）拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析
（3）被拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析：基于國(guó)企政策性搬遷的案例
（4）舊城改造模式綜合案例分析
（5）房地分離收儲(chǔ)再轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)安排
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三、二級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、股權(quán)收購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目、產(chǎn)權(quán)交易類(lèi)/司法拍賣(mài)類(lèi)、聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)/代建代管+品牌輸出類(lèi)項(xiàng)目
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：基本概念及轉(zhuǎn)讓條件、關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)、特殊情況的處理
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓綜合案例——全面財(cái)稅結(jié)構(gòu)
3、總分公司交易方式的稅務(wù)安排
（二）股權(quán)收購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目
1、股權(quán)收購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目：基本概念及主要方式、需關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)、案例解析（在建工程與承債式收購(gòu)）、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示、特殊情況的處理
2、股權(quán)收購(gòu)案例——按市值股權(quán)收購(gòu)與按市值資產(chǎn)收購(gòu)
3、交易價(jià)格的構(gòu)成
4、股權(quán)溢價(jià)——項(xiàng)目公司利潤(rùn)與股東利潤(rùn)
5、股權(quán)溢價(jià)的處理——實(shí)操案例展示
6、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征土地增值稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范
7、股權(quán)收購(gòu)案例——個(gè)人股東轉(zhuǎn)讓的所得稅、轉(zhuǎn)讓價(jià)格公允性問(wèn)題
8、股權(quán)收購(gòu)案例——一個(gè)粗暴籌劃的風(fēng)險(xiǎn)后遺癥
9、特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購(gòu)——分立公司
10、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)剝離——基于某上市公司REITS案例
11、特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購(gòu)——合并公司
（三）產(chǎn)權(quán)交易類(lèi)項(xiàng)目/司法拍賣(mài)類(lèi)項(xiàng)目
1、產(chǎn)權(quán)交易類(lèi)項(xiàng)目/司法拍賣(mài)類(lèi)項(xiàng)目：基本概念、需要關(guān)注的點(diǎn)
2、北京產(chǎn)權(quán)交易所——某央企出售股權(quán)與債權(quán)案例解析
3、某法院司法拍賣(mài)項(xiàng)目案例——債權(quán)歸集、項(xiàng)目公司設(shè)置
4、拍賣(mài)公告涉稅條款的合法性分析——納稅義務(wù)轉(zhuǎn)移還是納稅債務(wù)轉(zhuǎn)移
5、拍賣(mài)項(xiàng)目——增值稅發(fā)票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問(wèn)題
（四）聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)/代建代管+品牌輸出類(lèi)項(xiàng)目——要錢(qián)不要地
1、聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)案例
2、代建代管+品牌輸出類(lèi)項(xiàng)目：政府代建、商業(yè)代建、資本代建
3、委托代建案例——涉稅分析與賬務(wù)處理
4、合作建房案例分析
第三部分?房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組財(cái)稅安排戰(zhàn)略規(guī)劃
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組的挑戰(zhàn)
二、房企并購(gòu)中的三大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：標(biāo)的價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、融資和支付風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組風(fēng)險(xiǎn)控制清單
第四部分：現(xiàn)場(chǎng)疑難問(wèn)題解答?

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