財(cái)務(wù)視角下的房地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)管理沙盤模擬

引言:

• 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入新階段和調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)策略也必須相應(yīng)調(diào)整。
• 房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時(shí)代，回歸社會(huì)平均水平是必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)原有管理底座發(fā)生變化，提升管理水平迫在眉睫。
• 隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間收窄、競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)告別粗放發(fā)展，進(jìn)入精細(xì)化管理時(shí)代，財(cái)務(wù)導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)管理勢(shì)在必行。

課程背景:

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新階段，持續(xù)升高的市場(chǎng)集中度和不斷被壓縮的市場(chǎng)空間對(duì)房企的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理提出了更高要求。大運(yùn)營(yíng)的管理理念應(yīng)運(yùn)而生，而大運(yùn)營(yíng)的體系是以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為核心，這都要求各級(jí)和各部門管理者具備相關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)和財(cái)務(wù)思維才能更好地實(shí)施大運(yùn)營(yíng)管理體系。另外，掌握和運(yùn)用財(cái)務(wù)知識(shí)解決管理問(wèn)題是一名優(yōu)秀的管理者所必備的非常關(guān)鍵的能力。房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)管理者和各部門人員只有在深入領(lǐng)會(huì)財(cái)務(wù)管理知識(shí)的基礎(chǔ)上，才會(huì)更好地將財(cái)務(wù)管理與企業(yè)發(fā)展、戰(zhàn)略決策、內(nèi)部控制及自身管理工作相結(jié)合，學(xué)會(huì)從財(cái)務(wù)管理的角度全方面地考慮企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，配合和支持房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的升級(jí)和落地。

課程特色:

本課程是專為房地產(chǎn)企業(yè)量身打造的沙盤模擬培訓(xùn)課程，致力于解決非財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)枯燥難懂的困難，同時(shí)打破常規(guī)學(xué)習(xí)中財(cái)務(wù)知識(shí)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以有機(jī)融合的屏障。“通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)，透過(guò)財(cái)務(wù)頓悟經(jīng)營(yíng)管理，告別枯燥難懂，讓財(cái)務(wù)課變得簡(jiǎn)單快樂(lè)！”是本課程核心特色。

課程形式:

本課程采用沙盤模擬實(shí)戰(zhàn)演練的方式，模擬房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，從市場(chǎng)環(huán)境分析、可行性分析、土地競(jìng)買、產(chǎn)品定位與概念設(shè)計(jì)、投融資計(jì)劃、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理到市場(chǎng)營(yíng)銷整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程：每個(gè)班學(xué)員約20-40人，每組5-6人，分別組建6家模擬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司，各組成員分別擔(dān)任總經(jīng)理、策劃設(shè)計(jì)總監(jiān)、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)和營(yíng)銷總監(jiān)。培訓(xùn)中學(xué)員要面對(duì)根據(jù)供需情況動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)，在2天的時(shí)間里從事三到四年的房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并且面臨從單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的考驗(yàn)。沙盤上展示出現(xiàn)金流量、地塊、房型、建安費(fèi)、前期費(fèi)、配套費(fèi)等以及銀行貸款、應(yīng)付帳款、行政費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、利息、稅等企業(yè)運(yùn)營(yíng)要素。學(xué)員通過(guò)移動(dòng)“籌碼”來(lái)表現(xiàn)企房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因?yàn)樗幸囟加蓪?shí)物代表，所以可以直觀、形象、易于理解地讓學(xué)員學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)，做到“在經(jīng)營(yíng)管理中學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)，在財(cái)務(wù)中領(lǐng)悟經(jīng)營(yíng)管理”，將財(cái)務(wù)與實(shí)際的經(jīng)營(yíng)管理緊密結(jié)合，貼近實(shí)戰(zhàn)。

課程收益:

• 培養(yǎng)大運(yùn)營(yíng)所需的統(tǒng)觀全局和系統(tǒng)思考的能力；
• 掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程以及大運(yùn)營(yíng)核心思想；
• 掌握利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表，透過(guò)三張表解讀企業(yè)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)；
• 培養(yǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中全成本、全流程、全員的成本控制“三全”意識(shí)；
• 通過(guò)ROE解讀房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核心邏輯，并尋求提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效的方法；
• 樹(shù)立“現(xiàn)金為王”的意識(shí)，了解房地產(chǎn)現(xiàn)金流關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，尋求改善方法；
• 認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)全面預(yù)算管理的重要性；
• 提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和管控能力。

課程對(duì)象:

? ?房地產(chǎn)企業(yè)中、高層管理人員和后備基層管理人員等 24-42人。

課程時(shí)間:

2?天—3天，7小時(shí)/天。

授課方式:

????? 沙盤推演+角色扮演+情景模擬+小組討論+電腦軟件輔助+講師點(diǎn)評(píng)講解

課程大綱:

1. 解讀資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表，輕松看懂企業(yè)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)

• 解讀三張表，不再霧里看花，構(gòu)建認(rèn)知企業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)思維；
• 剖析反映財(cái)務(wù)肌體健康的資產(chǎn)負(fù)債表，搞懂企業(yè)的前世今生；
• 親手制作資產(chǎn)負(fù)債表，了解資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目、含義；
• 解讀反映創(chuàng)造盈利能力的利潤(rùn)表，看清全成本要素；
• 通過(guò)研究利潤(rùn)表，尋求利潤(rùn)提升解決思路；
• 分析反映生存能力的現(xiàn)金流量表，理解現(xiàn)金為王；
• 梳理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，做好現(xiàn)金流管理；
• 思考：現(xiàn)金和利潤(rùn)，哪個(gè)更重要？

二、了解“大運(yùn)營(yíng)”定義與核心理念

• 大運(yùn)營(yíng)的概念；
• 財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)是導(dǎo)向；
• 兩管兩控：管計(jì)劃、管貨值、控利潤(rùn)、控現(xiàn)金流。

三、從ROE理解高周轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)改善

• 從業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估指標(biāo)解讀凈資產(chǎn)收益率ROE的前世今生；
• 從杜邦分析的層層分解理解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)邏輯和高周轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)；
• 通過(guò)杜邦分析，解讀房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)改善提高路徑；
• 演練：在模擬中對(duì)利潤(rùn)型、現(xiàn)金流型、均衡型經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。

四、企業(yè)戰(zhàn)略與全面預(yù)算管理——預(yù)則立、不預(yù)則廢

• 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃中的財(cái)務(wù)思考；
• 理解財(cái)務(wù)在戰(zhàn)略中的作用；
• 全面預(yù)算管理的作用；
• 全面預(yù)算編制的步驟和方法；
• 關(guān)注企業(yè)的血液健康：現(xiàn)金流量預(yù)算；
• 演練：對(duì)模擬企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理。

五、房地產(chǎn)全成本管理

• 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的“三全”：全成本、全流程、全員；
• 從全成本分析為地塊分析和規(guī)劃提供依據(jù)；
• 從全流程進(jìn)行成本控制關(guān)鍵點(diǎn)分析；
• 討論：如何降低成本？

六、考慮資金的時(shí)間價(jià)值：內(nèi)部收益率(IRR)

• IRR是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益監(jiān)控的核心指標(biāo)；
• IRR與凈現(xiàn)值NPV；
• IRR的缺陷；
• IRR的經(jīng)營(yíng)啟示：多收、少支、早收、緩支。

演練流程:

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