房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)創(chuàng)新與關(guān)鍵點(diǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)創(chuàng)新與關(guān)鍵點(diǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的機(jī)遇與壓力：
機(jī)遇：
1、技術(shù)趨勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)
2、社會(huì)趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化
2、政策趨勢(shì)，資源由市場配置
風(fēng)險(xiǎn)：
1、從行業(yè)看，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，勢(shì)必?cái)D壓房地產(chǎn)行業(yè)的利潤。利潤平均化是趨
勢(shì)。
2、從市場看，保障性用房的大量投入，不僅改變了市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也將改變供求格
局。
3、從政策看，開發(fā)貸款，預(yù)售政策，土地增值稅，房產(chǎn)稅等緊縮政策將改變游戲規(guī)
則。


新的市場條件下，土地盈利模式已經(jīng)過時(shí)，取而代之的是產(chǎn)品盈利模式，項(xiàng)目操作的
專業(yè)能力已經(jīng)成了生存與發(fā)展的基本條件。
對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)來講，這無異于二次創(chuàng)業(yè)。

互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)
1. 企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個(gè)基本點(diǎn):
1、開風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人） 架構(gòu)管理系統(tǒng)
2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)營（管好事） 計(jì)劃管理系統(tǒng)
3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入） 成本管理系統(tǒng)
4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出） 績效管理系統(tǒng)



1. 創(chuàng)新架構(gòu)管理
問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下，
管
理成本高企等問題。
怎么解決這些問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2. 簡約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)
要點(diǎn):
專業(yè)優(yōu)化組合
專業(yè)設(shè)置及組合
簡約管理架構(gòu)設(shè)計(jì)
職能工作細(xì)分
部門職能的工作清單
操作部門的接口
崗位責(zé)任系統(tǒng)
定崗定編
職務(wù)說明書
運(yùn)作權(quán)限系統(tǒng)
部門職責(zé)權(quán)限
各種審批流程


3. 創(chuàng)新計(jì)劃管理
問題：開發(fā)商運(yùn)營中普遍存在工作銜接不暢，
人員忙于奔命，效率低下，成本高企等
問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、建立四級(jí)計(jì)劃系統(tǒng)
2、完善計(jì)劃管理機(jī)制
要點(diǎn)：
計(jì)劃體系的內(nèi)容：
一級(jí)計(jì)劃：戰(zhàn)略規(guī)劃及五年發(fā)展計(jì)劃
二級(jí)計(jì)劃：經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)、七大計(jì)劃系統(tǒng)（項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、總體
工程計(jì)劃、成本計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃和管理計(jì)劃模板）
三級(jí)計(jì)劃：部門月度計(jì)劃模板
四級(jí)計(jì)劃: 崗位個(gè)人周計(jì)劃
計(jì)劃的編制：
計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)的分層管理
主要節(jié)點(diǎn)之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期
計(jì)劃的分解與運(yùn)行
計(jì)劃的監(jiān)控與考核

4. 創(chuàng)新成本管理
問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費(fèi)， 極大地吞噬了項(xiàng)目的利潤。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)
2、市場倒推式的造價(jià)定位方法
要點(diǎn)：
建設(shè)前期成本控制
目標(biāo)成本與責(zé)任成本
成本控制指導(dǎo)書
建設(shè)過程成本控制
動(dòng)態(tài)成本控制
建設(shè)后期的成本控制
結(jié)算、決算與成本考核
5. 創(chuàng)新績效管理
問題：團(tuán)隊(duì)管理中普遍存在能力與動(dòng)力不 足，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力低下，
項(xiàng)目不能取得預(yù)期
利潤等問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理
2、量化簡單的績效考核指標(biāo)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目績效考核
項(xiàng)目績效考核中的二次分配
項(xiàng)目績效考核指標(biāo)
骨干人員的長期激勵(lì)機(jī)制
月度目標(biāo)管理考核流程：
計(jì)劃考核指標(biāo)的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法

2. 項(xiàng)目運(yùn)營系統(tǒng)創(chuàng)新: 6大增值點(diǎn)的項(xiàng)目價(jià)值鏈管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的六大價(jià)值增值點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的價(jià)值鏈，每個(gè)點(diǎn)都要為項(xiàng)目增值。

1. 創(chuàng)新項(xiàng)目決策
問題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)在于,項(xiàng)目能否賺錢基本取決于房價(jià)上漲。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 1投資決策系統(tǒng) 、
2投資分析模型
要點(diǎn)：
項(xiàng)目論證管理流程
項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析
項(xiàng)目成本估算方法
土地的投資價(jià)值


2. 創(chuàng)新項(xiàng)目策劃
問題：策劃報(bào)告普遍嚴(yán)重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 四維項(xiàng)目策劃系統(tǒng)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目策劃管理流程
客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）
造價(jià)定位及項(xiàng)目成本測(cè)算
產(chǎn)品定位（項(xiàng)目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項(xiàng)目運(yùn)營定位；
項(xiàng)目策劃任務(wù)書
四維項(xiàng)目策劃
客戶定位(客戶是誰,需要什么)
造價(jià)定位(客戶支付能力,造價(jià)標(biāo)準(zhǔn))
產(chǎn)品定位(項(xiàng)目核心問題,做什么產(chǎn)品)
運(yùn)營定位(項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏,經(jīng)營目標(biāo))


3. 創(chuàng)新設(shè)計(jì)管理
問題：很多開發(fā)商只有設(shè)計(jì)委托，沒有設(shè)計(jì)管理。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)：三度設(shè)計(jì)管理 系統(tǒng)
要點(diǎn)：
設(shè)計(jì)委托管理流程
設(shè)計(jì)任務(wù)書
設(shè)計(jì)評(píng)審及優(yōu)化
設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)
設(shè)計(jì)變更


4. 創(chuàng)新工程管理
問題：甲方不會(huì)作甲方，造成進(jìn)度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 1、甲方工程關(guān)鍵點(diǎn)管理系統(tǒng) 2、甲方工程管理的角色
要點(diǎn)：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導(dǎo)書及工程管理標(biāo)準(zhǔn)
甲方現(xiàn)場管理十大關(guān)鍵點(diǎn)
客戶敏感質(zhì)量問題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內(nèi)的維修管理


5. 創(chuàng)新營銷管理
問題：銷售服務(wù)不到 位，是買方市場銷售的基本問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、服務(wù)營銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務(wù)
要點(diǎn)：
營銷策劃管理
案場內(nèi)部管理
銷售服務(wù)管理
銷售價(jià)格管理
銷售費(fèi)用管理
客戶事務(wù)管理
銷售變更的管理


6. 創(chuàng)新客戶管理
問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財(cái)，也丟了人。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點(diǎn)：
客戶滿意度提升計(jì)劃
產(chǎn)品服務(wù)
銷售服務(wù)
物業(yè)服務(wù)
客戶俱樂部運(yùn)作

3. 外包管理創(chuàng)新：開發(fā)商的供應(yīng)鏈管理
問題：不會(huì)管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)
要點(diǎn)：
1. 外包管理流程
2. 招投標(biāo)管理
招投標(biāo)管理流程
工程采購招投標(biāo)
甲供材設(shè)采購招投標(biāo)
3. 外包業(yè)務(wù)任務(wù)書
項(xiàng)目策劃任務(wù)書
設(shè)計(jì)委托任務(wù)書
工程管理指導(dǎo)書
營銷策劃任務(wù)書
4. 外包合同
設(shè)計(jì)類合同
工程類合同
營銷類合同
5. 外包成果評(píng)審
各類外包評(píng)審的流程
各類外包評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)
各類外包成果的驗(yàn)收

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