房地產企業(yè)成本預算和成本管控

課程背景：

? ? ? ?房地產是我國的重要產業(yè)，經歷最近二三十的發(fā)展，房地產行業(yè)由過去的粗放式、暴利發(fā)展模式，逐步向利潤適中或微利時代過渡，也逐步進入精細化管理模式中。市場的這種轉變，對于一些房地產從業(yè)者來說，還不太熟悉。所以，加強成本核算和成本管控，是現(xiàn)金房地產企業(yè)運營管理的重要內容，也是當務之急。不僅是房地產的財務人員，房地產的經營管理者，也需要加強成本管控方面的意識和管理手段、工具的學習。

課程收獲：

1. 熟悉掌握房地產成本管控的系統(tǒng)的搭建。
2. 熟悉掌握房地產目標成本的預算和分解的方法，管控的原理、方法和流程。
3. 熟悉掌握房地產企業(yè)從投資決策、設計、招標、采購、工程管理的不同階段的分別的成本管控的方法和工具，也能熟悉掌握在銷售、后勤管理等費用管控的方法。
4. 熟悉掌握房地產成本核算中的難點問題。

課程時間：2-3天，6小時/天

授課對象：企業(yè)董事長.總經理.中高層管理人員及成本控制管理的相關人員，財務人員

授課方式：講師講授.案例研討.角色演練.小組討論等形式的互動式，要求全員參與

課程大綱

導入：現(xiàn)在房地產市場暴漲的時代已經過去

? ? ? ? ? 需要房地產企業(yè)控制成本、精耕細作。

第一講、房地產企業(yè)成本控制的總體戰(zhàn)略

一、組織和制度方面的保障體系

1．地產企業(yè)成本控制的組織體系

2．成本管理職責

案例：某房地產企業(yè)目標成本管理織體系

二、成本控制管理信息系統(tǒng)

1．成本控制管理信息系統(tǒng)設計的基本思想

2．系統(tǒng)單據(jù)類型設計及費用項目成本分類

三、成本監(jiān)控系統(tǒng)

1．制度建設

2．計劃管理

3．分析檢查

4．信息交流

四、確定成本控制體系健康運行的標準

五、確立房地產開發(fā)全程成本控制方法

1．確立目標成本控制法

2．采用動態(tài)控制的思想

3．采用集約管理實現(xiàn)成本精確控制

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第二講、目標成本動態(tài)控制

一、目標成本動態(tài)管理的基本內涵

1．目標成本管理的基本原理和原則

2．目標成本管理的流程及特點

3．動態(tài)成本的內涵

4．目標成本動態(tài)管理的支持體系

二、房地產項目成本動態(tài)控制普遍存在的問題

1．項目成本動態(tài)控制的關注度不夠

2．項目成本動態(tài)控制的運轉體系處于粗放狀態(tài)

3．項目成本動態(tài)控制重要環(huán)節(jié)把控上不重視

三、房地產目標成本動態(tài)控制對策

1．建立房地產開發(fā)項目目標成本動態(tài)控制機制

2．整合項目管理全過程業(yè)務鏈

3．降低可控的敏感性費用

案例：1）某房地產公司責任成本體系

2）某房地產公司目標成本管理實施細則

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第三講、房地產目標成本預測（預算）與分解

一、房地產目標成本預測

1.? 目標成本預測的注意事項

2．目標預測的方法

二、房地產目標成本構成度的分解

1．房地產開發(fā)項目的成本構成

2．目標成本在成本構成維度的分解

三、工作分解結構

1．何謂工作分解結構

2．房地產開發(fā)項目工作分解結構的注意事項

3.? 目標成本在工作維度的分解

四、組織分解結構

1．何謂組織分解結構

2．房地產開發(fā)項目組織分解結構的方法

3.? 目標成本在組織維度的分解

五、按工程進度分解

1.?工程進度的表示方法

2．進度對成本的影響

3．目標成本在時間維度上的分解

六、房地產開發(fā)項目標成本的四維分解

案例：1）房地產項目開發(fā)總目標控制表

2）房地產項目目標成本測算表

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第四講、房地產企業(yè)投資決策環(huán)節(jié)成本控制

一、投資決策環(huán)節(jié)概述

1．房地產投資決策策略

2．房地產投資決策階段的費用組成

二、投資決策階段成本管理存在的問題

1．投資決策階段應做好的工作

2．前期投資決策階段影響成本的主要因素

3．現(xiàn)階段房地產開發(fā)項目投資決策的成本控制存在的問題

三、投資決策不當對成本的影響

1．經濟形勢變動影響項目開發(fā)成本

2．法律政策風險影響項目開發(fā)成本

3．相關決策人員素質偏低加大開發(fā)成本

四、投資決策階段成本控制的對策

1．企業(yè)內部完普投資決策流程

2．充分了解市場和政策法規(guī)信息…

3．開發(fā)項目可行性研究

4．對開發(fā)項目進行投資估算

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第五講、房地產項目設計階段成本控制

一、房地產項目設計階段成本控制的意義

1．設計管理與成本的關系

2.? ?設計階段成本控制的影響因素

3.? ?設計階段成本控制的重要性

4．明確設計階段各專業(yè)人員的成本責任

案例：項目設計階段段成本管理工作指引

二、房地產項目設計管理的程序及內容

1．編制設計任務書

2.? ?設計過程控制

3.? ?設計成果評審

4.? ?設計變更控制

三、規(guī)劃設計階段成本控制的措施

1.? ?加強設計階段的經濟論證

2.? ?實行限額設計

案例：某房地產企業(yè)的“限額設計參考意見”

3．實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法

4．加強設計出圖前的審核工作

5．有效規(guī)范工程招標制度，推進設計監(jiān)理制

四、地產項目設計階段成本優(yōu)化

1.?設計前期成本控制要點

2．概念、設計階段成本控制重點

3．方案設計階段成本控制重點

4．擴初設計階段成本控制重點

5．施工圖設計階段成本控制重點

6.? ?二次設計階段成本控制重點

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第六講、房地產項目招投標環(huán)節(jié)成本控制

一、房地產項目工程招投標成本概述

1．招投標階段對成本控制的影響

2．工程招投標階段的控制流程

二、招標過程中的成本控制措施

1．選擇合理的發(fā)包模式

2．合理劃分標段

3．編制工程量清單和招標控制價

4．做好招標文件的編制工作

相關鏈接：定額計價法

5．分析投標報價，協(xié)助合同價格談判

6．分析施工方案技術經濟的合理性

7．做好合同的簽訂工作

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第七講、房地產企業(yè)采購成本控制

一、房地產開發(fā)企業(yè)項目采購概述

1．房地產開發(fā)企業(yè)的項目采購物資分類…

2．房地產開發(fā)企業(yè)的項目采購特點分析

二、采購成本控制的基礎一一完善采購系統(tǒng)建設

1．房地產企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結構

2．采購流程關鍵績效衡量指標和關鍵點的確定

3．明確采購的主體

4．采購方式的確定

案例：項目總包及主要分包工程承包方式及成本

案例：項目主要材料(設備)采購方式及成本控制目標建議

5．供應商管理系統(tǒng)的建立

案例：材料/設備制造商/供應商信息庫

三、房地產企業(yè)采購成本控制執(zhí)行

1．制定采購預算與估計成本

2．制訂采購計劃

案例：項目采購需求計劃

案例：項目采購計劃管控表

3．采購詢價

案例：甲定乙購材料(設備)價格審訂單…

案例：甲定乙購材料(設備)品牌標準核訂單

案例：乙購材料(設備)價格審核表

4．供應商的選擇

5．采購環(huán)境的利用

6．采購合同簽訂

案例：合同現(xiàn)場交底單

案例：工程項目采購合同交底答疑紀要

案例：工程項目采購合同履約情況記錄表

案例：工程項目采購合同履約檢查情況通報…

案例：——項目——月合同價款變更情況匯總表

7．采購環(huán)節(jié)成本控制要點、內容、方法及執(zhí)行部門

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第八講、房地產企業(yè)工程管理環(huán)節(jié)成本控制

一、工程項目成本控制概述

1．工程目成本的構成

2．工程項目成本控制的原則

二、工程項目成本控制措施

1.?預算及資金控制

案例：某房地產企業(yè)項目預算和資金失控的教訓

案例：某地產企業(yè)工程付款管理制度

2．采取組織措施控制工程成本

3．采取技術措施控制工程成本

4．采取經濟措施控制工程成本

5．加強質量管理，控制返工率

案例：項目工程質量管理辦法

6．加強合同管理，控制工程成本

案例：房地產項目合同管理程序

7．供材管理

三、工程施工薄弱環(huán)節(jié)的成本控制

1．嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價

2．臺理安排施工順序，減少臨時費用

3．建立工程變更制度，降低工程成本

案例：工程變重和現(xiàn)場簽證管理辦法

4.? 嚴格控制材料、設備價格

5.? 加強駿工結算的管理

案例：工程域工算管理規(guī)定

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第九講、房地產開發(fā)產品成本核算

一、開發(fā)產品成本項目的構成

1．開發(fā)產品成本的內容

2．開發(fā)產品成本的項目

二、發(fā)包開發(fā)工程的核算…

1.? 發(fā)包工程項目的內容

2．發(fā)包工程價款結算的方式

3．發(fā)包開發(fā)工程的核算

三、開發(fā)間接費用的核算

1．開發(fā)間接費用的構成

2．開發(fā)間接費用的歸集與分配

四、土地開發(fā)成本的核算

1．土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則

2．土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置

3．土地開發(fā)成本的核算…

4.? ?已完土地開發(fā)成本的結轉

五、配套設施開發(fā)成本的核算

1．配套設施的種類及其支出的歸集原則

2．配套設施成本項目的確定與設置

3.? ?配套設施開發(fā)成本的核算

4.? ?已完配套設施開發(fā)成本的結轉

六、房屋開發(fā)成本的核算

1.? ?房屋開發(fā)的種類及其核算對象

2.? ?房屋開發(fā)成本的核算

3.? ?已完開發(fā)成本的結轉

七、代建工程開發(fā)成本的核算

1.? ?代建工程成本核算的內容

2.? ?代建工程開發(fā)成本的賬務處理

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第十講、房地產項目成本報表與分析

一、房地產開發(fā)項目成本報表

1．在建開發(fā)產品成本表…

2．已完開發(fā)產品成本表…

二、房地產項目成本分析

1．房地產企業(yè)項目成本分析與成本核算的區(qū)別…

2.? ?地產項目成本分析的方式與方法

3.? ?地產項目成本分析中應注意的問題

案例：工程項目成本分析匯總表

案例：其他直接費、間接費、管理費、財務費、稅金計劃表

案例：人工成本費用分析表

案例：材料成本費用分析表

案例：機械成本費用分析表

案例：工程分（承)包成本費用分析表

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第十一章、房地產企業(yè)成本檔案管理

一、成本檔案管理概述

1．成本檔案管理的要求

2．主要成本案的組成及其管理辦法

二、成本檔案的管理業(yè)務

1．成本檔案的歸檔與立卷

2．成本檔案的編目與裝訂

3．成本檔案的保管與使用

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